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內(nèi)容提要：本文作者以對現(xiàn)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會這兩種社區(qū)自治的途徑分析為出發(fā)點，闡述了現(xiàn)行社區(qū)自治所遇到的問題，從而提出建立業(yè)主代表大會制度，并結(jié)合現(xiàn)實生活中的實例來分析業(yè)主代表大會的作用以及對當(dāng)今構(gòu)建和諧社會的意義。作者的觀點還不成熟、不完善，希望與各位同仁一起探討，以期對建設(shè)和諧社會貢獻自己的綿薄之力。 關(guān)鍵詞：社區(qū)自治 業(yè)主代表大會 一、業(yè)主代表大會產(chǎn)生的必要性分析 目前業(yè)主實行社區(qū)自治，行使業(yè)主權(quán)利的兩條重要途徑是業(yè)主大會和業(yè)主委員會。但這兩條途徑現(xiàn)實中不具有可操作性，經(jīng)常處于瓶頸狀態(tài)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了業(yè)主權(quán)利的行使。具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，《物業(yè)管理條例》 規(guī)定業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。這是對業(yè)主大會會議有效性的規(guī)定。但是，現(xiàn)實中對于業(yè)主的投票權(quán)往往難以確定，因為物業(yè)公司和開發(fā)商通常會拒絕提供相關(guān)信息。有的小區(qū)業(yè)主采取自己親自測量面積的方式來進行計算，但是這個過程要求的技術(shù)性很高，而且時間很長，這使得業(yè)主大會很難召開。 第二，《物業(yè)管理條例》 規(guī)定業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。作者認為，書面征求意見的形式僅能限于對簡單事務(wù)的判斷，而小區(qū)物業(yè)管理方面有很多事情是不能進行簡單判斷的，如果強行要求業(yè)主在沒有討論的情況下就做出判斷，會導(dǎo)致很多業(yè)主不予以理睬，從而拒絕書面意見的發(fā)表。這說明現(xiàn)在的業(yè)主大會是空洞的，發(fā)揮不出其應(yīng)有的作用。 第三，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會決定社區(qū)一切重大的物業(yè)管理問題，并規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，選出一個執(zhí)行機構(gòu)--業(yè)主委員會，除了業(yè)主大會，再沒有其他決策機制。要求成百成千的人來決定社區(qū)事務(wù)成本亟高，既不現(xiàn)實也不可行。現(xiàn)在許多社區(qū)已經(jīng)陷入了任何事務(wù)都要召開業(yè)主大會進行決策，而成千上萬業(yè)主組成的業(yè)主大會又難以召開的困境。現(xiàn)行的這種通過業(yè)主大會決定所有問題的方式，大多數(shù)的結(jié)果不是決策流產(chǎn)，就是議案被采取各種變通方式強行通過而引來各種爭議。 第四，《物業(yè)管理條例》 規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。現(xiàn)實中很多開發(fā)商都是分期建設(shè)，每一期都需要好幾年才能建成，業(yè)主委員會一般要等到幾年以后才能成立，那么業(yè)主委員會成立之前的業(yè)主權(quán)利如何行使呢？ 北京市諸多分期建設(shè)小區(qū)首戶業(yè)主入住十余年依然成立不了業(yè)主委員會！造成社區(qū)動蕩不安，嚴(yán)重影響了和諧社會的發(fā)展進程！ 綜上所述，業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立更難，業(yè)主無法行使社區(qū)自治的權(quán)利，或者行使權(quán)利成本過高。那么，在沒有其他決策機制的情況下，社區(qū)究竟該如何自治呢？ 作者認為，我們可以另辟蹊徑，在業(yè)主大會之下，通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》來設(shè)立業(yè)主代表大會制度呢？進而通過全體業(yè)主自由選舉業(yè)主代表來管理社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)自治，推動社區(qū)民主，建立和諧社區(qū)！ 二、業(yè)主代表大會的制度設(shè)計 作者認為，社區(qū)自治的治理模式應(yīng)該是建立以全體業(yè)主共同表決為基礎(chǔ)，以業(yè)主代表大會決策為核心，由業(yè)主委員會執(zhí)行，業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)督的分權(quán)制衡機制。 那么，在這種社區(qū)自治的模式下，業(yè)主代表大會的制度設(shè)計是怎樣的呢？ 1.業(yè)主代表大會的產(chǎn)生 通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》設(shè)立業(yè)主代表大會，先使其合法化。業(yè)主代表大會的合法化來源，是業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定！只要業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則認可業(yè)主代表大會，那么業(yè)主代表大會就是合法的。只有地位是合法的，一切行為才是可行的。 2. 業(yè)主代表大會的法律地位 關(guān)于業(yè)主代表大會的法律地位，我認為它只是業(yè)主的代表，屬于業(yè)主自治組織；是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，屬于決策機構(gòu)，它不是法人實體，也不是非法人團體，不具有民事權(quán)利能力。 3.業(yè)主代表大會的權(quán)利范圍 業(yè)主代表大會的權(quán)利包括選舉、罷免以及撤換業(yè)主委員會、業(yè)委會委員，聘請和解聘物業(yè)管理公司，決定物業(yè)管理的價格等重大事項。 4.業(yè)主代表大會代表的產(chǎn)生 如果小區(qū)人數(shù)很少，可以以樓層為單位進行選舉；如果人數(shù)很多，可以以每棟樓為單位進行選舉；如果樓盤分為多期出售，可以在每一期已有的業(yè)主中進行選舉，選出的代表組成業(yè)主代表大會。 5.業(yè)主代表大會的決策機制 必須由全體代表過半數(shù)出席，業(yè)主代表大會方可舉行；每名代表都可以獨立提出議案或建議，通過投票，對小區(qū)內(nèi)的重大事項做出決策。具體的投票機制應(yīng)該由業(yè)主大會進行規(guī)定。 6.業(yè)主代表大會的運作過程 業(yè)主代表大會首先讓業(yè)主代表集思廣益，對小區(qū)存在的問題提出意見和建議。這些提案內(nèi)容經(jīng)大家討論后，按輕重緩急和解決的難易程度提交業(yè)主委員會，作為業(yè)主委員會制定年度工作計劃的重要依據(jù)，充分體現(xiàn)業(yè)主代表大會的決策權(quán)。 業(yè)主委員會提出年度工作計劃后，由業(yè)主代表審議并表決通過。通過后的工作計劃將作為業(yè)主代表大會考察業(yè)主委員會工作是否盡力，是否按時完成任務(wù)的依據(jù)。 同時，通過《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》, 業(yè)主代表大會可以對業(yè)主委員會委員停職罷免，從另一方面來預(yù)防業(yè)主委員會委員不作為、失職和越權(quán)等。 現(xiàn)在，北京有的小區(qū)已經(jīng)設(shè)立了業(yè)主代表大會制度。作者本人曾對已經(jīng)實行業(yè)主代表大會的小區(qū)上地西里作過調(diào)查，他們的業(yè)主代表大會可以調(diào)動更多業(yè)主關(guān)心、參與社區(qū)工作。業(yè)主代表大會開會，除了代表參加外，一般都邀請有興趣、有時間的業(yè)主參加討論。業(yè)主可以參加討論，但對決議沒有表決權(quán)。上地西里業(yè)主委員會有9個人，監(jiān)事會有3個人，業(yè)主代表27人，開會雖然不能全到，但加上旁聽的業(yè)主，每次開會總有約30人。這樣，比起只有業(yè)主委員會而沒有業(yè)主代表大會的小區(qū)，上地西里參與小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主更多。重要的是，代表們慢慢體會到，業(yè)主代表大會是業(yè)主自己當(dāng)家作主的組織，通過手中的選票可以影響和決定自己小區(qū)的重要事務(wù)。 在上地西里，業(yè)主委員會的背后有業(yè)主代表大會幾十個人的支持，在與物業(yè)管理公司商談和談判時，業(yè)主委員會覺得力量強大。對物業(yè)管理公司來講，如果其主張有道理，通過業(yè)主代表大會，可以爭得更多人的理解和支持。在2006 年7月份，在業(yè)委會與物業(yè)公司就新一年物業(yè)合同談判過程中，雙方僵持不下，物業(yè)公司主動建議召開業(yè)主代表大會，將談判情況及物業(yè)管理公司的難處與業(yè)主代表溝通，希望征得業(yè)主代表的理解。業(yè)主委員會接受了物業(yè)公司的建議，召開了業(yè)主代表、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三方會議, 對合同的談判進程起到了促進作用。