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隨著物業(yè)管理的普及和法律地位的不斷提高，物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大，人們對物業(yè)管理公司的行為約束和行為支持越來越關注。除去政府的直接管理和指導以外，業(yè)主大會和業(yè)主委員會逐漸成為焦點。 業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。對業(yè)主大會的歷史進行適當?shù)脑u價。業(yè)主大會受人們關注的程度遠遠沒有物業(yè)公司高。這一現(xiàn)象說明業(yè)主大會在運作和制度建設方面存在一定的問題。通過對社會發(fā)展趨勢的觀察和對業(yè)主意識形態(tài)的分析，個人從業(yè)主大會的地位、運作和制度建設三個方面進行論述。 一、業(yè)主大會的地位從以下三個方面得以體現(xiàn)。 業(yè)主大會的合法性。業(yè)主大會是由相關組織召集召開的轄區(qū)內(nèi)業(yè)主進行的會議形式。在符合特定的條件下，不產(chǎn)生與法律法規(guī)相違背，作出的有關物業(yè)管理的決議的會議。簡單理解，全國人民代表是國家權(quán)利機構(gòu)，產(chǎn)生適合國家發(fā)展的法律文件和重要決議。業(yè)主大會是社區(qū)的權(quán)利機構(gòu)，產(chǎn)生符合社區(qū)條件的規(guī)定。如選評、監(jiān)督物業(yè)公司，產(chǎn)生業(yè)主委員會和審訂《業(yè)主公約》等。 業(yè)主大會的權(quán)威性。業(yè)主大會是社區(qū)內(nèi)業(yè)主利益的保證和維持的大會形式，是全體業(yè)主個人行為的約束和督導的大會。業(yè)主大會代表全體業(yè)主，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行代表在與政府各界的交流溝通過程中代表社區(qū)權(quán)益，具有任何其他組織和業(yè)主個人行為的不可代替性。 業(yè)主大會的唯一性。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有且僅有一個業(yè)主大會的存在形式。就其代表業(yè)主委員會或臨時業(yè)主委員會而言只是在不同時期的表現(xiàn)形式，但前提都是在業(yè)主大會過程中選舉產(chǎn)生，不論第一次大會和以后的大會舉行的條件和有關程序如何異同，都對唯一性作出很好的證明。 業(yè)主大會的合法性確保權(quán)威性的存在，是確定其唯一性的基礎支撐。業(yè)主大會的唯一性和權(quán)威性是合法性的具體體現(xiàn)。 二、業(yè)主大會的運作時表現(xiàn)出三個特征。 業(yè)主大會是被動的，機械的。物業(yè)管理歷史在我國有21年的歷史，特別是近10年來的輝煌發(fā)展，造就了城市管理的亮點。與此同時業(yè)主大會的發(fā)展顯得滯后，業(yè)主大會的召開與物業(yè)管理相關會議的召開而比，顯得非常的少。業(yè)主大會偶然的亮點是“**花園炒掉**公司”，這類被媒體暴光的信息，作為提醒人們業(yè)主大會的存在。現(xiàn)行的情況是，發(fā)展商不主動召開第一次業(yè)主大會，政府主管應“顧”不暇，物業(yè)公司中立，甚至也不傾向支持。這就使得業(yè)主大會的所特定的“權(quán)威性和合法性”在體現(xiàn)時出現(xiàn)被動和機械。這種天生的缺陷導致業(yè)主大會不能正確認清自己的出身和“貴族”品質(zhì)，為今后的發(fā)展留下隱患。 業(yè)主大會是脆弱的，孤立的。無真正的法律獨立基礎，因物業(yè)管理法律的未出臺，業(yè)主委員會的法人地位未確立，導致業(yè)主大會無承擔民事和刑事責任的相應的條件。這樣在與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理合同后的執(zhí)行過程中明顯處于一種弱勢地位，法定地位的不確定導致在業(yè)主積極爭取權(quán)益的時候出現(xiàn)進退維谷的情況。如某小區(qū)的業(yè)主大會通過對物業(yè)公司罷免，不能夠使得物業(yè)公司在得到一定賠償?shù)那闆r下撤離。不與原物業(yè)公司續(xù)簽合同，另聘物業(yè)公司，而原物業(yè)公司不撤退，導致兩個物業(yè)公司的直接沖突。這些事件的發(fā)生證明了業(yè)主大會的脆弱和獨立無援，使得業(yè)主大會象個年輕的幼兒步履蹣跚，扶壁而行。 業(yè)主大會是片面的，分割的。隨著社會發(fā)展，人們的心態(tài)不斷變化甚至是躍進，其中有些人的心態(tài)變壞，而大部分業(yè)主仍就處于一種漠視的態(tài)度中，將會導致出現(xiàn)個別業(yè)主和部分業(yè)主的引導業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的問題。局部代替整體的利益的時刻就出現(xiàn)了組織決定的片面性。物業(yè)管理條理明確規(guī)定的“兩金”帳戶，應在業(yè)主委員會成立后由其進行管理，但實際上都是由物業(yè)公司自愿代管。這樣導致業(yè)主的權(quán)益被分割。 目前我國各地的物業(yè)管理發(fā)展情況不同，各類級別的法規(guī)規(guī)定有別，條例中確定的業(yè)主大會內(nèi)容也存在差異。這樣形成了地域差異，相關制度存在明顯的局限性，特別時對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展沒有歷史的前瞻性和預測性，這樣的規(guī)定就導致在業(yè)主大會或者其中問題上決策有一定的歷史局限性。 三、業(yè)主大會的制度建設。 業(yè)主大會準備制度的修改。法規(guī)應在社會宣傳和正確引導兩個方面入手，在提高國民素質(zhì)和法律意識的同步過程中，正確培養(yǎng)人們的參與意識，維權(quán)意識。因資源制約的問題，在這方面不能依靠政府主管部門進行管理或協(xié)調(diào)，政府主管應只是仲裁意見的提供部門。而引入居民委員會負責轄區(qū)的業(yè)主大會的召開和監(jiān)督，不能僅憑開展商支持召開第一次業(yè)主大會的規(guī)定執(zhí)行，發(fā)展商也不應作為特殊的大業(yè)主地位進行確立，這樣會直接導致發(fā)展商和業(yè)主、業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。現(xiàn)實的過程中是在入伙3年以后的小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司對發(fā)展商的尊重程度比對業(yè)主的認可程度要高，因為發(fā)展商手中有新樓盤和本樓盤中的多少多少套房子等，這些實際情況的出現(xiàn)導致物業(yè)公司公平性的偏失，對“究竟誰是業(yè)主？”產(chǎn)生疑惑。 業(yè)主大會準備制度的完善。在業(yè)主大會以及業(yè)主委員會推進的過程中應注意避免出現(xiàn)以下問題。 一、細化業(yè)主大會的召開條件，以及業(yè)主身份的真正核實，堅決杜絕個人代替組織或者一個法人代替業(yè)主大會組織的情況產(chǎn)生，做到真正的民選民主。 二、業(yè)主大會在尊重現(xiàn)實的條件下應杜絕先入為主的情況發(fā)生。對業(yè)主大會召開的條件不應采取什么百分比的形式，應以到居民委員會辦事點簽到確認的形式核實人數(shù)。防止物業(yè)公司或發(fā)展商介入籌備環(huán)節(jié)。 三、加強對業(yè)主委員會成員身份的要求。不是任何人都有權(quán)利進入業(yè)主委員會的，應從學歷、經(jīng)歷或資歷上進行確認。 四、突出業(yè)主委員會的法律地位。要求業(yè)主大會對業(yè)主負責和對物業(yè)公司負責。在法人地位應予以明確，要求其承擔的相應的職責。 五、與物業(yè)公司或業(yè)主大會相關的法律法規(guī)或條例等應加以明確，雖然不是要求各級法規(guī)同步進行，但對不統(tǒng)一或有自由度的區(qū)域應由當?shù)卣鞴懿块T加以說明或解釋。