業(yè)主組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，是廣大業(yè)主行使業(yè)權(quán)的平臺(tái)，是業(yè)主對(duì)自己所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理與支配的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其建立與完善是民主進(jìn)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是我國(guó)基層自治組織的一種嶄新模式。它的出現(xiàn)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房商品化的直接產(chǎn)物，是市民維權(quán)意識(shí)和自我管理需求的體現(xiàn)。
對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的促進(jìn)作用
《規(guī)則》中的第二章、第三章，詳細(xì)研究和落實(shí)了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律法規(guī)，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)作用、社會(huì)功能以及所承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，做到有法可依、和諧發(fā)展。強(qiáng)化了適用法律的可操作性。《規(guī)則》中第二章第十五條至二十九條、第三章第三十五條至四十八條，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)和工作范疇，規(guī)范了操作程序，保障了全體業(yè)主的公共利益，同時(shí)《規(guī)則》還明確了對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督細(xì)則，加強(qiáng)各級(jí)政府職能部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。
同時(shí)，加強(qiáng)了業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的法治“軟件”建設(shè)，培育業(yè)主的法律意識(shí)、參與意識(shí)和自主管理意識(shí)。作為業(yè)主自治組織的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展需要具有現(xiàn)代公民意識(shí)和社區(qū)意識(shí)，增加認(rèn)同感和歸屬感，關(guān)注公共事務(wù)，樂(lè)于奉獻(xiàn)，講究工作方法，從而使業(yè)主委員會(huì)真正成為業(yè)主的“家”。
強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理的運(yùn)作機(jī)制
把業(yè)主委員會(huì)納入了相應(yīng)的管理軌道，密切配合、各司其責(zé)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)雖然是群眾自治組織，但它是一個(gè)松散的群眾組織，自我約束力和自制力比較弱。雖然《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予全體業(yè)主監(jiān)督、檢查、約束業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力和行為，但對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)還是事不關(guān)己為好。所以在堅(jiān)持業(yè)主委員會(huì)自行管理為主的前提下，《規(guī)則》中的第四章，明確了街道辦事處和政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)將其納入日常工作事項(xiàng)。
落實(shí)規(guī)范了街道辦事處、建設(shè)單位與房管部門(mén)的“指導(dǎo)”和“協(xié)調(diào)”角色?！兑?guī)則》第四章第五十條至五十三條，明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)籌備、組成由街道辦事處牽頭，居委會(huì)、房產(chǎn)辦、派出所派員參加，建設(shè)單位協(xié)助，把好人員關(guān)，使籌備工作過(guò)程處于相關(guān)部門(mén)的掌控之下。在日常運(yùn)作的監(jiān)管方面，《規(guī)則》第四章第五十四條至六十條，突出了街道辦事處的綜合協(xié)調(diào)作用，突出了主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用，突出了居委會(huì)的實(shí)時(shí)監(jiān)督作用，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作監(jiān)管的制度化、規(guī)范化和長(zhǎng)效化。
依法行政，及時(shí)化解矛盾。按照《規(guī)則》第四章第六十一條的規(guī)定，強(qiáng)化了屬地政府對(duì)社區(qū)管理的機(jī)制，建立由屬地政府組織的相關(guān)部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度，屬地政府負(fù)責(zé)針對(duì)社區(qū)內(nèi)不同性質(zhì)、不同類型的物業(yè)糾紛，牽頭組織相關(guān)部門(mén)參加聯(lián)席會(huì)議商討應(yīng)對(duì)措施，將社會(huì)矛盾化解在萌芽狀態(tài)和小范圍內(nèi)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)未來(lái)發(fā)展的建議
首先，完善自身運(yùn)作機(jī)制，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要完善選舉制度。要充分發(fā)揚(yáng)民主，讓業(yè)主們加深彼此之間的了解，通過(guò)宣傳、演講和社區(qū)基層組織推薦等方式讓業(yè)主們盡快地了解身邊的“能人”，如愿選擇所需要的業(yè)主委員會(huì)成員。其次，要明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。第三，要完善業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議制度和換屆選舉制度。業(yè)主委員會(huì)要定期召開(kāi)委員會(huì)議，研究決定重大事項(xiàng)；定期召開(kāi)業(yè)主小組聯(lián)絡(luò)會(huì)議，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求；定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，向業(yè)主們匯報(bào)工作，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議；適時(shí)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行調(diào)整，做好換屆選舉。
另外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)。首先，要建立業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制。建全業(yè)主委員會(huì)相關(guān)工作制度，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，接受業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)；其次，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的業(yè)務(wù)溝通，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)同有管理好小區(qū)物業(yè)的共同目標(biāo)，為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適安寧的生活環(huán)境，物業(yè)服務(wù)公司利用自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)日常工作，如建立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位例會(huì)制度，互通信息，檢查管理服務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況，研究解決有關(guān)問(wèn)題；在業(yè)主委員會(huì)作出決議時(shí)，從專業(yè)的角度提出意見(jiàn)和建議，給予必要的配合。
業(yè)主委員會(huì)主任或主要人員要專職，業(yè)主委員會(huì)主任（或負(fù)責(zé)人）是業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人，對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作起關(guān)鍵作用。能正常規(guī)范運(yùn)作的業(yè)主委員會(huì)得益于其中“德才兼?zhèn)洹钡暮诵娜宋镆约八麄兊牧己貌偈睾凸ぷ髂芰?。可以嘗試通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，建立引入、培養(yǎng)“能人”的有效機(jī)制。例如：
①職業(yè)化制度。即讓業(yè)主委員會(huì)主任成為新興的職業(yè)，主任為專職人員，其他委員兼職，也可聘用專職工作人員。在輿論、政策上給予宣傳、激勵(lì)，讓這一職業(yè)成為新興行業(yè)。
?、诠_(kāi)聘用制度。通過(guò)職業(yè)化帶動(dòng)專業(yè)化，向社會(huì)公開(kāi)物色、招聘業(yè)主委員會(huì)主任人選，再通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，實(shí)行聘任制，吸引高素質(zhì)人才，逐步提升業(yè)主的管理水平。
?、叟嘤?xùn)、考試考核與注冊(cè)制度。從事業(yè)主委員會(huì)主任這個(gè)職業(yè)的人員，必須先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)組織的相關(guān)考試，考試合格取得從業(yè)資格證和從業(yè)上崗證。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)專、兼職業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，特別是相關(guān)的政策法規(guī)的培訓(xùn)，明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，擺正業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理中的位置。人員培訓(xùn)可以由房產(chǎn)辦相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)，房產(chǎn)部門(mén)同時(shí)負(fù)責(zé)審定相關(guān)的資質(zhì)，由業(yè)主委員會(huì)聘用，全職維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，并向業(yè)主委員會(huì)全體會(huì)議負(fù)責(zé)，工作期間的收入由業(yè)主統(tǒng)一支付。
中共十七大報(bào)告指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提”，要“最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素?！鄙虾Ｒ?jiǎng)?chuàng)建城市居住和諧社區(qū)，體現(xiàn)城市居住價(jià)值，采取有力措施，加快業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建進(jìn)程，使業(yè)主權(quán)益依法得到關(guān)注與保護(hù)，是真正體現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)和諧發(fā)展、激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造力的重要因素。
作者系上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司總經(jīng)理
