摘要：業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用是物業(yè)管理的重要課題。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理工作實(shí)踐，從業(yè)委會(huì)的合理構(gòu)建與行為規(guī)范，確立與物業(yè)管理公司既監(jiān)督又合作的工作關(guān)系，建立溝通信任的工作基礎(chǔ)等方面，業(yè)委會(huì)應(yīng)規(guī)范運(yùn)作和發(fā)揮積極作用。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）對(duì)業(yè)委會(huì)的委員做了如下界定：“業(yè)委會(huì)委員由熱衷公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。但同時(shí)，誰(shuí)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)而后產(chǎn)生業(yè)委會(huì)？政府行政部門指導(dǎo)的又是誰(shuí)？《條例》第十條有明確規(guī)定，“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、在人民政府房地產(chǎn)行政部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”一個(gè)區(qū)域內(nèi)少則幾百戶多則上千戶業(yè)主，其中近 5% ～ 10% 的業(yè)主交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)就百般挑剔，有的甚至不交服務(wù)費(fèi)，把開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司； 5% ～ 10% 的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情；而另有 80% 左右的業(yè)主是觀望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導(dǎo)難上加難，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己的事情，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)也無(wú)法參與，當(dāng)務(wù)之急是需要發(fā)起一個(gè)組織。
筆者所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作相對(duì)比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定 5 ～ 7 人，按居住區(qū)域比例分配名額。首先，政府行政指導(dǎo)部門與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)聯(lián)絡(luò)，公示產(chǎn)生籌備小區(qū)成員的條件。《條例》第七條的六項(xiàng)規(guī)定對(duì)此作了明確說(shuō)明，其中首要條件是必須“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，符合此項(xiàng)條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報(bào)名，然后由居委會(huì)根據(jù)了解掌握的情況確定候選人，再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長(zhǎng)，經(jīng)政府行政指導(dǎo)部門培訓(xùn)指導(dǎo)后即可開(kāi)展工作。籌備組成立后按《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 、《業(yè)主公約》整理業(yè)委會(huì)候選人資料進(jìn)行公示，其間由居委會(huì)全程協(xié)助，直至業(yè)主委員會(huì)按投票方式選舉產(chǎn)生。至此，籌備小組自動(dòng)解散，業(yè)委會(huì)開(kāi)始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
實(shí)踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注：
一、規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，發(fā)揮其作用。
業(yè)主委員是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權(quán)力地位，業(yè)主委員會(huì)更不是以權(quán)謀私的媒介平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)委員的推選，應(yīng)該強(qiáng)化任職條件，將熱心公益事業(yè)、有能力、有責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)委會(huì)的工作崗位；而嚴(yán)格界定業(yè)委會(huì)的權(quán)限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會(huì)制度正常發(fā)展。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表，而非特殊業(yè)主，他們既要履行作為委員的職責(zé)，更應(yīng)模范履行義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，本身已失去作為業(yè)主的基本道德，沒(méi)有資格成為業(yè)委會(huì)委員，更談不上行使關(guān)于業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作的一些思考業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)業(yè)委會(huì)委員工作界限認(rèn)識(shí)，維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，代表業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利是根本。簡(jiǎn)而言之，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，一手托起業(yè)主，一手托起物業(yè)管理公司。磨擦在所難免，如何有效解決？充分了解相關(guān)政策法規(guī)及地方管理細(xì)則是前提。例如，某項(xiàng)目一業(yè)委會(huì)委員借業(yè)主大會(huì)之名“以權(quán)謀私”，將與開(kāi)發(fā)商的矛盾完全轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司，甚至揚(yáng)言若物業(yè)管理公司不能督促開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，就要炒掉物業(yè)管理公司。事實(shí)是物業(yè)管理公司確實(shí)為其想盡了各種辦法使事態(tài)有所緩解，開(kāi)發(fā)商也很重視，全力協(xié)調(diào)解決，而此人竟據(jù)此半年沒(méi)交服務(wù)費(fèi)。他的被選顯然違背了 《 條例 》 規(guī)定，迫于可信度的缺失，此業(yè)主不得不提出辭職。有了問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商才能解決，一味煽動(dòng)擾亂公眾生活就會(huì)失去民心。相反，另一項(xiàng)目業(yè)委會(huì)反映業(yè)主心聲，督促開(kāi)發(fā)商盡快完善承諾，以公開(kāi)函的形式與開(kāi)發(fā)商做了“面對(duì)面”的交流，開(kāi)發(fā)商與專業(yè)公司幾經(jīng)交流，解決了配套遺留問(wèn)題。他們打響的這一“炮”，不僅增強(qiáng)了自身工作熱情，還提高了為業(yè)主解決問(wèn)題的積極性。由此正反兩例可見(jiàn)，規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，充分發(fā)揮其作用，關(guān)系到業(yè)主能否真正實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”。同時(shí)行政部門亦應(yīng)適當(dāng)加大法規(guī)政策的宣傳，使當(dāng)選的業(yè)主委員能確實(shí)做到為業(yè)主辦實(shí)事。
二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對(duì)房屋內(nèi)專有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，以及負(fù)有對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等職責(zé)，還要履行公約和規(guī)章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。
