隨著我國(guó)物業(yè)管理的逐步規(guī)范和發(fā)展，很多深層次的問題不斷顯現(xiàn)出來，其中有關(guān)業(yè)主大會(huì)．業(yè)主委員會(huì)的問題不論在理論上還是實(shí)踐中都被公認(rèn)為難點(diǎn)之一。例如：業(yè)主”自管”問題、業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)問題。業(yè)主委員會(huì)民事法律主體資格問題、業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化問題。業(yè)主委員會(huì)不經(jīng)招投標(biāo)聘用物管公司合法性問題，等等。這些問題不僅讓業(yè)主也讓物業(yè)管理人甚至司法界和政府感到迷茫與困惑．成為當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)亟待解決的難題。本文通過對(duì)居民委員會(huì)取代業(yè)主委員會(huì)、居民會(huì)議取代業(yè)主大會(huì)的可行性問題進(jìn)行探討，以圖打開上述問題的迷茫困惑之門。
一、居民與業(yè)主的異同比較分析
居民是指居住在城市某個(gè)地域并在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行戶籍登記的自然人。業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。居民以居住和戶籍為特征，業(yè)主以房屋產(chǎn)權(quán)為特征。
在我國(guó)，長(zhǎng)期以來人們大多不具有自己的房產(chǎn)而靠租賃國(guó)家，單位或他人的房屋居住，因此，居民基本由租房戶構(gòu)成。隨著我國(guó)住房制度的不斷深化改革，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房私有化的推行，大量的租房戶已經(jīng)演變成擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主．居民的成分構(gòu)成發(fā)生了天翻地覆的變化，業(yè)主已經(jīng)成為居民的基本構(gòu)成成分。目前，我國(guó)城市住宅區(qū)內(nèi)一般由下列四類人員構(gòu)成；
一是無物業(yè)產(chǎn)權(quán)但有當(dāng)?shù)貞艏木用?可稱為傳統(tǒng)意義上的居民)；
二是既有物業(yè)產(chǎn)權(quán)也有當(dāng)?shù)貞艏臉I(yè)主兼居民；
三是雖有物業(yè)產(chǎn)權(quán)但無當(dāng)?shù)貞艏臉I(yè)主(可稱為單純意義上的業(yè)主)；
四是既無物業(yè)產(chǎn)權(quán)又無當(dāng)?shù)貞艏奈飿I(yè)使用人(如暫住人口)。
應(yīng)該看到，現(xiàn)階段我國(guó)城市住宅區(qū)業(yè)主和業(yè)主兼居民的人群已占據(jù)絕大多數(shù)，作為房屋產(chǎn)權(quán)人，維護(hù)好自己的物業(yè)及其周圍的人文自然環(huán)境，使自己的房產(chǎn)不斷地保值增值，是他們的必然利益需求。而傳統(tǒng)意義上的居民和物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)完全是由業(yè)主的權(quán)利義務(wù)派生而來的，因此上列四類人員在物業(yè)管理中的根本利益完全一致，這就為居民委員會(huì)取代業(yè)主委員會(huì)提供了共同的利益基礎(chǔ)。
二、居民委員會(huì)、居民會(huì)議與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的異同比較分析
(一)關(guān)于組織性質(zhì)和人員構(gòu)成
居民委員會(huì)是我國(guó)(憲法)中規(guī)定的城市“基層群眾性自治組織”，其自治原則是”自我管理。自我教育．自我服務(wù)、自我監(jiān)督”。
(城市居民委員會(huì)組織法)規(guī)定；居民會(huì)議由居住區(qū)域內(nèi)“18周歲以上的居民組成”，“居民委員會(huì)向居民會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作”，“涉及全體居民利益的重要問題，居民委員會(huì)必須提請(qǐng)居民會(huì)議決定”，居委會(huì)主任、副主任和委員“由本居住地區(qū)全體有選舉權(quán)的居民或者由每戶派代表選舉產(chǎn)生”，“居民會(huì)議有權(quán)撤換和補(bǔ)選居民委員會(huì)成員”，“居民公約由居民會(huì)議討論制定”，“執(zhí)行居民應(yīng)當(dāng)遵守居民會(huì)議的決議和居民公約”。
國(guó)務(wù)院(物業(yè)管理?xiàng)l例)則規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)”，業(yè)主大會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的自治組織．業(yè)主大會(huì)有權(quán)“選舉和更換業(yè)主委員會(huì)委員”，“業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”。“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力”。
對(duì)以上規(guī)定進(jìn)行比較可見：
1、居民委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)都是群眾性的自治組織，組織性質(zhì)具有一致性。但是兩者間的差異很大，首先居民委員會(huì)的法律地位明顯高于業(yè)主大會(huì)，這不僅體現(xiàn)在各自所依據(jù)產(chǎn)生的法律級(jí)別上，而且體現(xiàn)在法律地位上，居委會(huì)具有社團(tuán)法人資格，而業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格。其次，居委會(huì)配備常設(shè)人員和機(jī)構(gòu)，能正常開展日常工作，對(duì)社區(qū)管理有自治決策權(quán)。而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際運(yùn)作缺乏可操作性，表現(xiàn)在：①由于經(jīng)常召開業(yè)主大會(huì)存在客觀實(shí)際困難，從而導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理決策困難。②業(yè)主委員會(huì)作為不享有物業(yè)管理實(shí)際決策權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，容易形同虛設(shè)．③由于涉及的工作范圍單一，且一般沒有常設(shè)人員進(jìn)行日常工作，從而使得廣大業(yè)主的合法權(quán)益難以得到迅速有效地維護(hù)。
2、居民會(huì)議、居民委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的人員構(gòu)成條件原則上具備一致性。
3、居民公約與業(yè)主公約之間也具有原則上的一致性，具備修改后相互替換的基礎(chǔ)條件。
由上可見，居民委員會(huì)具備取代業(yè)主委員會(huì)的相同政治基礎(chǔ)和更高的法律地位及各項(xiàng)基本條件。
(二)關(guān)于工作任務(wù)范圍
(城市居民委員會(huì)組織法)依據(jù)(憲法)的規(guī)定將居民委員會(huì)任務(wù)確定為：
1、宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；
2、辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)的公益事業(yè)；
3、調(diào)解民間糾紛；
4、協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；
5、協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作
6、向人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議。
“居民委員會(huì)根據(jù)需要設(shè)人民調(diào)解．治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生等委員會(huì)”．
(物業(yè)管理?xiàng)l例)規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益”，物業(yè)管理的工作內(nèi)容是“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”．“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)．與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。”“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)”。
對(duì)以上規(guī)定進(jìn)行比較可見，除了對(duì)物業(yè)的維修．養(yǎng)護(hù)．管理外．物業(yè)管理的其他內(nèi)容完全與居委會(huì)工作內(nèi)容重復(fù)。即便是“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，本質(zhì)上也屬于“公共事務(wù)的公益事業(yè)”，屬于”涉及全體居民利益的重要問題”，完全可以納入到統(tǒng)一的社區(qū)管理工作中去。
