一、物業(yè)管理公約
房地產(chǎn)發(fā)展商在業(yè)主入住后，兩者之間的買賣關(guān)系即已完成，而將房屋管理等一系列的工作移交給其委托的物業(yè)管理公司接管(不包括保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量問題處理及產(chǎn)權(quán)證取得等項工作)。這時，一種新的契約關(guān)系——房屋管理過程中的公約關(guān)系將會產(chǎn)生。
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物業(yè)管理公約(也稱“業(yè)主公約’域“公共契約”)是一種物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人自我約束的文件。其主要目的是反映廣大業(yè)主和使用人的共同意愿，滿足其共同的安全、舒適、方便等要求。因此，制訂公約，必然要反映業(yè)主及使用人的權(quán)利、義務和責任。
物業(yè)管理公約是物業(yè)管理法規(guī)政策的補充、完善和發(fā)展。我國物業(yè)管理的法規(guī)政策建設(shè)雖然有了一定的進展，但立法的程序比較復雜，所需的時間比較長，而且也不可能詳盡地規(guī)范業(yè)主和使用人的全部行為。物業(yè)管理公約和制定，可以補充法規(guī)建設(shè)的不足，可以通過業(yè)主和使用人大會隨時增減內(nèi)容，形成切實可行的業(yè)主和使用人的行為準則。應注意的是，物業(yè)管理公約雖然可以補充法律法規(guī)的不足，但它不是法，不能約束業(yè)主和使用人的全部行為，而只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為，其目的是為了維護物業(yè)的正常使用。
物業(yè)管理公約應在入伙時要求住用人簽字或在購房時要求產(chǎn)權(quán)人簽字，當這些人中有半數(shù)以上的人無異議并已簽字時，物業(yè)管理公約即可生效，對于未簽字的住用人也必須遵守公約。
二、業(yè)主管理委員會
業(yè)主管理委員會是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主管理委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會的方式選舉產(chǎn)生，并定期(若干年)換屆選舉，委員可連選連任。業(yè)主管理委員會成員應占全體業(yè)主總數(shù)的一定比例，一般來說不超過10%為宜。委員會設(shè)會長、副會長、財務人員和秘書，委員會的具體職責應在業(yè)主管理委員會章程中確定。
業(yè)主管理委員會章程是關(guān)于業(yè)主代表大會與業(yè)主委員會選舉、產(chǎn)生、活動和行使義務、權(quán)利，保證業(yè)主權(quán)益的法則。它的宗旨是：支持、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作，維護業(yè)主的合法權(quán)益，對管區(qū)內(nèi)重大事務作出決策、決議，決定聘用與辭退物業(yè)管理公司。
由于業(yè)主管理委員會是全體業(yè)主的代表，而物業(yè)管理機構(gòu)是委聘于全體業(yè)主對物業(yè)進行管理和服務，故而兩者的關(guān)系是一種招聘與應聘的平等的經(jīng)濟法律主體之間的關(guān)系。作為這種法律關(guān)系的主體，業(yè)主管理委員會(全體業(yè)主的代表)應當在法律上有其明確的地位，方能依法履行自己的權(quán)力和義務。目前國內(nèi)尚無統(tǒng)一的法律文件明確業(yè)主管理委員會的法人團體地位，而在深圳等一些地方，已出現(xiàn)了以地方法規(guī)的形式，明確業(yè)主管理委員會的社會法人團體地位。隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主管理委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。
三、物業(yè)管理公約與業(yè)主管理委員規(guī)則示例
以下所列的示范文本，為深圳市住宅局1996年11月所制訂的“業(yè)主公約”與“業(yè)主管理委員會規(guī)則”。其具有較完善的內(nèi)容、較強的操作性。現(xiàn)將其介紹如下，供廣大讀者參考。
(一)業(yè)主公約示例
業(yè)主公約(示范文本)
為加強、(以下行稱“本物業(yè)”)的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、業(yè)主的權(quán)利、義務
