秋冬季是入住的高峰季節(jié)，簽好物業(yè)管理公約，會(huì)避免日后許多麻煩。事實(shí)上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時(shí)由開發(fā)商或代理商確定的，對(duì)于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。
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物業(yè)管理?xiàng)l例
如何避免物業(yè)糾紛
物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：
1.業(yè)主公約
業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：
(一)業(yè)主大會(huì)的召集程序;(二)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的選舉與罷免程序;(三)業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利;(四)業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);(五)業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利;(六)業(yè)主對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。
2.管理委員會(huì)章程
物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出管委會(huì)章程。章程的主要內(nèi)容如下：
(一)管委會(huì)的宗旨;(二)管委會(huì)的組織機(jī)構(gòu);(三)管委會(huì)成員的選舉方式及任期;(四)管委會(huì)的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用;(五)管委會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系;(六)管委會(huì)成員懲罰獎(jiǎng)勵(lì)條款;(七)管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系;(八)管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會(huì)與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的最初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會(huì)的委托才是最終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：
(一)委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話;(二)委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限;(三)收費(fèi)的種類、標(biāo)準(zhǔn);(四)委托雙方的權(quán)利義務(wù);(五)委托期限;(六)解約的條件;(七)違約責(zé)任;(八)獎(jiǎng)懲條款;(九)管理費(fèi)收支;(十)利潤及風(fēng)險(xiǎn)等。
4.管理公約
管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。
大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時(shí)措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會(huì)得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：(一)所管物業(yè)、范圍;(二)業(yè)主名稱、物業(yè)位置;(三)管理者提供服務(wù)的種類;(四)各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時(shí)間;(五)業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則;(六)公共設(shè)施和地區(qū)的使用;(七)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);(八)管理者的權(quán)利與義務(wù);(九)違反公約的懲罰條款;(十)法律糾紛的解決方法等。
5.其他文件
除了業(yè)主公約、管委會(huì)章程、委托管理合同、管理公約這四個(gè)主要文件外，物業(yè)管理公司還要制定出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設(shè)施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。
上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個(gè)角色的法律關(guān)系，也調(diào)整了各個(gè)方面的關(guān)系，使物業(yè)管理中各項(xiàng)活動(dòng)井然有序地進(jìn)行。
