一、業(yè)主大會(huì)的成立及職責(zé)
業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，以行使職責(zé)、維護(hù)自己的權(quán)益。
業(yè)主是指物業(yè)所有人，即住宅區(qū)內(nèi)住宅和和非住宅房屋的所有權(quán)人。一般而言，業(yè)主具有如下權(quán)利：
1、房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。業(yè)主對(duì)房屋享受占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)該房屋占有范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)。
2、相鄰權(quán)。業(yè)主為了正當(dāng)合理地先例自己的使用權(quán)有要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受合理限制的權(quán)利。
3、知情權(quán)。業(yè)主有權(quán)對(duì)其擁有的物業(yè)進(jìn)行各方面的知情了解，如物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)依據(jù)、維修基金收支的賬目等。
4、監(jiān)督權(quán)。指業(yè)主可以根據(jù)簽訂的合同內(nèi)容對(duì)物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，提出合理性的建議，當(dāng)物業(yè)管理公司及業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)，可以向物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行反映或建議，也可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)公司。
業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使其物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。當(dāng)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)已交付使用，且入住率達(dá)到一定比例時(shí)，由房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同房屋出售單位組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)可以選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員；監(jiān)督其工作；審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的章程；批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。
業(yè)主大會(huì)可以行使以下職權(quán)：
1、選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；
2、監(jiān)督管委會(huì)的日常工作；
3、聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；
4、對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)（寫(xiě)字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)作出決策；
5、修改業(yè)主公約；
6、改變或撤銷(xiāo)物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定；
7、批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生。由此可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的組織。
二、業(yè)主委員會(huì)的成立及其職責(zé)
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有下列情況之一的,所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì):
(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上；
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)或者全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，第一次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)。也就是說(shuō)，第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)組織者應(yīng)當(dāng)是政府房地產(chǎn)管理部門(mén)。如果一個(gè)小區(qū)符合了應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件而房地產(chǎn)管理部門(mén)沒(méi)有組織召開(kāi)的，業(yè)主有權(quán)建議或要求房地產(chǎn)管理部門(mén)召開(kāi)。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席”。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。
（1） 成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；
（2） 業(yè)主委員會(huì)委員名單；
（3） 業(yè)主委員會(huì)章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。
業(yè)主委員會(huì)自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)登記之日起成立。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》并未要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主代表時(shí)必須要有律師或公證人員或上級(jí)部門(mén)來(lái)監(jiān)督，但根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)、住宅出售單位、組織。第一次業(yè)主大會(huì)選舉出來(lái)業(yè)主委員會(huì)后，以后業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議沒(méi)有義務(wù)邀請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門(mén)及開(kāi)發(fā)商參加。
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定: 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：?
（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；?
（二）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；
（四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；
（五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；?
（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。?
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
三、業(yè)主公約及其內(nèi)容
根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主公約是指有關(guān)物業(yè)使用、維修我其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將為主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
四、如何變更物業(yè)管理公司
