近日，浦東新區(qū)出了件新鮮事。“綠*公寓”的5位業(yè)主將浦東新區(qū)建設(shè)局告上法庭，原因只為不久前，浦東新區(qū)建設(shè)局發(fā)布《公告》——將“綠*公寓”與臨近的兩個住宅區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
日前，浦東新區(qū)人民法院開庭審理了這起本市首例要求撤消物業(yè)管理區(qū)域劃分的行政案。
浦東新區(qū)花木路718弄的“綠*公寓”，是毗鄰綠地和軌道交通的中高檔公寓，于2000年12月竣工。2001年1月，“綠*公寓”的業(yè)主陸續(xù)入住。在此之前，花木路718弄地塊上已建成作為動遷安置的“建華一期”和普通商品房“建華公寓”。
今年1月，“綠*公寓”的237位業(yè)主聯(lián)名向浦東新區(qū)建設(shè)局提出申請，要求成立“綠*公寓”業(yè)主大會。此后不久，浦東新區(qū)建設(shè)局作出答復(fù)，并在“綠*公寓”內(nèi)張貼了《關(guān)于劃定上海市浦東新區(qū)718弄業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域的公告》(以下簡稱《公告》)，將“綠*公寓”與臨近的兩個住宅區(qū)“建華公寓”和“建華一期”劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，并強(qiáng)調(diào)“綠*公寓”業(yè)主的“全體共用部分”應(yīng)由這一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有居民共享。
“《公告》侵犯了我們的權(quán)益。”于是，“綠*公寓”的5位業(yè)主代表將浦東新區(qū)建設(shè)局告上法庭，要求其撤消《公告》并依法重新作出物業(yè)管理區(qū)域的劃分。
“綠*公寓”業(yè)主代表認(rèn)為，房地產(chǎn)權(quán)證及地籍圖上明確標(biāo)記:地籍圖紅線范圍內(nèi)，僅屬于“綠*公寓”全體業(yè)主所有的小區(qū)綠化、車庫、道路等等。“綠*公寓”從開發(fā)、竣工到銷售、業(yè)主入住，都是作為獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，且“綠*公寓”的水、電、綠化、車庫等設(shè)施設(shè)備均是獨(dú)立的，沒有與鄰近的兩個住宅區(qū)共用，因此“綠*公寓”應(yīng)當(dāng)單獨(dú)劃分成為一個物業(yè)管理區(qū)域。
浦東新區(qū)建設(shè)局作出的《公告》無任何事實(shí)上的依據(jù)，使得本應(yīng)當(dāng)由“綠*公寓”業(yè)主獨(dú)享的綠化、車庫等財產(chǎn)權(quán)利變成了與他人“共用”，《公告》違反了《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域劃分的規(guī)定，應(yīng)該予以撤銷。
浦東新區(qū)建設(shè)局代理人表示，《公告》的具體行政行為和內(nèi)容都是合法的，作出《公告》的具體行政行為是根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條第三款執(zhí)行的。2004年11月，浦東新區(qū)建設(shè)局先向花木鎮(zhèn)政府就物業(yè)管理區(qū)域劃分進(jìn)行征詢，花木鎮(zhèn)政府就花木路718弄小區(qū)作為一個自然封閉小區(qū)可作為一個物業(yè)管理區(qū)域作了回復(fù)。此后，又審查了開發(fā)商提供的相關(guān)建設(shè)規(guī)劃資料，認(rèn)為上述區(qū)域劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，符合相關(guān)法律法規(guī)，并向“綠*公寓”業(yè)主發(fā)布了相關(guān)公告。
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條第一款規(guī)定：新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)。因此，浦東新區(qū)建設(shè)局認(rèn)為作出的《公告》符合法律法規(guī)。
浦東新區(qū)人民法院由院長丁某興親自擔(dān)任此案的審判長。經(jīng)過近3小時的庭審，案件的焦點(diǎn)集中在“綠*公寓”范圍內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備是否屬于花木路718弄全體居民所有。由于此案屬上海首例，且具有很高的普遍性，法庭宣布將擇日再次開庭審理此案。
