[提要]
目前，本市對居住物業管理實行的是業主自主管理、房屋行政管理機關對業主自主管理機構(業主大會、業主代表大會或業主委員會)進行監管的制度。而本案則涉及到房屋行政管理機關對居住物業的業主自主管理權的管理和干預程度以及業主委員大會制定的自主管理章程對外效力問題，是一起新類型行政案件本院在審理本案過程中，深入研究了業主自主管理和房屋行政管理機關監管之間的關系。
[合議庭]
錢某青(審判長)王某暉(承辦法官)沈某平
[案情]
上訴人(原審原告)：丁某楣
被上訴人(原審被告)：上海市楊浦區房屋土地管理局
第三人：上海市楊浦區江浦83街坊陽明新城業主委員會
丁某楣為上海市楊浦區江浦路1188號陽明新城的業主。陽明新城共有業主六百余人，其中業主代表二十一人。2001年2月，陽明新城召開業主代表大會，從二十一名業主代表中選舉產生九名業主委員會委員(包括三名開發商委派的委員)，丁某楣是業主委員會中的一名委員。之后，業主委員會從委員中選出業主委員會主任、副主任，丁某楣被選為主任。2001年4月16日，上海市楊浦區房屋土地管理局(以下簡稱楊浦房地局)頒發了陽明新城業主委員會證書，組織負責人一欄為丁某楣。2001年12月22日，業主委員會召開會議，以八票贊成通過決議，決定罷免丁某楣主任職務，保留委員資格，另選胡某鴻為主任。楊浦房地局收到陽明新城業主委員會申請后，經審核，與2002年2月4日頒發了新的陽明新城業主委員會證書，組織負責人由丁某楣變更為胡某鴻。丁某楣不服，向法院提起行政訴訟，要求撤銷楊浦房地局2002年2月4日頒發的業主委員會證書。
[審判]
一審法院認為，楊浦房地局具有頒發業主委員會證書的主體資格。由于主任一職是由業主委員會選舉的，因此業主委員會也有權罷免主任。楊浦房地局根據原業主委員會證書、業主委員會的申請及業主委員會決議，進行變更登記，頒發新的業主委員會證書，證據充分，適用法律、法規正確，符合法定程序。遂判決維持楊浦房地局所作具體行政行為。
一審判決后，丁某楣不服，提起上訴，稱：原審判決認定事實不清。業主委員會無權作出罷免決定，應由業主代表大會決定;2001年12月22日會議中有兩名委員并非本人到場，而是委托親屬參加，開發商在業主委員會中的三名委員，有兩名變更未經業主代表大會確認，故當天會議中同意罷免其職務的有效票未過半數，決議不合法。請求撤銷原審判決和具體行政行為。
二審法院認為，業主委員會選舉、罷免主任系其自主管理的內部事務。陽明新城業主業主委員會章程并未規定罷免主任的程序，由主任的選舉者業主委員會進行罷免并無不當。根據原上海市房屋土地管理局關于《物業管理條例》有關條文的應用解釋，業主委員會中的自然人委員，不得委托代理人參加，故委托親屬的兩名業主委員會委員的投票是無效的。開發商委員本身并非陽明新城業主，而僅代表開發商行使權利，開發商因原委員離開單位而更換委派的委員，不需經業主代表大會認可，因此，2001年12月22日業主委員會會議贊成罷免丁某楣主任職務的有效票是六票，決議有效。楊浦房地局根據業主委員會決議，在主任人選發生變更后，根據原審核登記的文件、變更登記申請及證明材料，相應的予以變更登記，符合法律規定。據此判決：駁回上訴，維持原判。
[評析]
一、業主代表大會制定的章程及其效力
現行法律法規對于業主委員會主任的產生、罷免的主體和程序都沒有作出規定，因此本案應考慮的問題是業主代表大會制定的章程對外是否具有效力，具有何種效力，法院能否將其作為判斷是非的依據。
《上海市居住物業管理條例》(以下簡稱《物業管理條例》)賦予業主代表大會或業主大會對物業進行自主管理的權利。業主代表大會或業主大會通過的章程，是業主自我約束、自我管理的團體意志的體現。在不違反法律法規禁止性規定的情況下，章程不僅對業主有效，而且對于基于章程所發生的爭議，法院在審理時也應當承認其效力，并根據其中的有關規定判斷是非。
二、陽明新城業主委員會是否有權罷免業主委員會主任職務
根據《陽明新城業主委員會章程》第十條規定，“本會設委員九人其中主任1名，副主任1名。主任、副主任在全體委員中選舉產生;委員(包括主任、副主任)經業主代表大會決定可予罷免。”本條的后半句“委員(包括主任、副主任)經業主代表大會決定可予罷免”如何理解，成為本案爭議的一個焦點。原告認為根據該條規定，主任需經業主代表大會決定方可罷免;而被告和第三人則認為，該句所規定的是業主委員會委員需經業主代表大會決定方可罷免，主任、副主任的罷免不需要經業主代表大會決定。筆者認為，被告和第三人的理解是有依據的。從條文本身的內容看，該句強調的是委員經業主代表大會決定可予罷免委員職務，括號中的內容是指主任和副主任委員身份的罷免也和其他委員一樣。該條規定“主任、副主任在全體委員中選舉產生”，對于主任職務由誰罷免沒有明確規定，整個章程中也沒有明確規定。原告、第三人在庭審中也承認業主委員會主任職務是由業主委員會選舉產生，而非業主代表大會選舉產生。那么，基于一般的法理理解，在對于罷免主體沒有明確規定的前提下，選舉者有權罷免其選出的代表。從這個角度出發，認定業主委員會有權罷免主任合理合法的。
三、業主委員會的罷免程序是否合法
上訴人針對罷免程序提出了上訴，認為業主委員會九名成員中有三名開發商委員，其中的兩名并非業主委員會成立時的人員，而是開發商后來更換的人員，沒有經過業主代表大會認可。另外，2001年12月22日出席會議的委員中，有兩名并非本人出席，而是由家屬出席。故該四名委員投票無效，導致會議決議亦無效。
關于開發商委員的問題，筆者認為，業主委員會的委員是代表業主利益的，由于牽涉到廣大業主的切身利益，所以《物業管理條例》中特別規定業主委員會委員的變更須業主代表大會或業主大會認可，以防止少數人或機關任意撤換業主委員會委員，侵犯業主的自主管理權。但開發商在業主委員會中的委員卻有不同之處。他們并非業主，而是代表開發商的利益，沒有自己的獨立意志，只能按照開發商的指令投票。開發商在物業管理區域內房屋尚未售完時，是未售房屋的業主，既然是業主，自然應當參加到業主的自主管理活動中去。開發商是法人，自不可能象自然人業主一樣參加業主委員會，而是需要指派代表參加，其指派代表的數量，與開發商所有的房屋占整個物業管理區域總房屋的比例相當。對于開發商來說，無論指定誰參加業主委員會，只要能代表其利益即可，與其他業主無關，其他業主也無權干預。因此，當原委員因離開其單位等原因而不能再代表開發商行使權利的情況下，開發商更換委派的委員，不會影響業主委員會的表決情況，不適用《物業管理條例》中有關業主大會或業主代表大會改選業主委員會委員的規定，因此，三名開發商委員的投票是有效的。這種情況，同時還應當適用于其他法人業主。
