各區(qū)（縣）房地局、各業(yè)主大會、業(yè)主委員會:
現(xiàn)將《加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設(shè)的若干規(guī)定》印發(fā)給你們，自發(fā)文之日起執(zhí)行。《關(guān)于使用〈業(yè)主委員會備案證〉以及組建業(yè)主大會公告示范樣張的通知》（滬房地資物[2004]90號）同時廢止。
附件1：組建業(yè)主大會公告示范文本.doc
附件2：業(yè)主委員會成立、換屆、變更、注銷備案表及備案證明.doc
上海市房屋土地資源管理局
二○○五年一月三十一日
加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設(shè)的若干規(guī)定
為加強住宅物業(yè)業(yè)主大會建設(shè)，規(guī)范業(yè)主委員會的行為，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)、《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，現(xiàn)就業(yè)主大會的組建和日常運作等問題作如下規(guī)定：
一、首次業(yè)主大會的籌備工作
住宅物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)按《規(guī)定》第八條的規(guī)定提交有關(guān)資料。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。建設(shè)單位未按規(guī)定提交資料，經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍不改正的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成立業(yè)主大會的書面要求，組織人員取得相關(guān)資料，所發(fā)生的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。業(yè)主代表由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組。籌備組產(chǎn)生后，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，做好下列各項籌備工作：
1、確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；
2、確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
3、確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；
4、確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；
5、參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
6、做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。
前款1、2、3、4、5項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（相關(guān)的公告示范文本詳見附件一）
二、分期開發(fā)項目業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。就業(yè)主委員會組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中予以約定。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會的成員。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定，增補業(yè)主委員會委員。
三、業(yè)主身份的認(rèn)定
業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人超過一人的，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會會議。
