現(xiàn)階段我國建筑市場的狀況是供大于求，所謂供，主要是施工企業(yè)(承包商)，其它還有勘察設(shè)計單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等等;求就是建設(shè)項目的投資者(也稱為建設(shè)單位或業(yè)主)。除了某些特殊的工程項目外，基本上是一個買方市場。也就是說，業(yè)主可以有很大的選擇余地，在項目實施過程中占據(jù)比較有利的地位。但是，業(yè)主有一個很大的不利因素，對于建筑市場的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如施工企業(yè)(承包商)全面、詳細(xì)，也就是所謂的信息不對稱。當(dāng)然，這可以通過聘請專業(yè)人員，或者委托專業(yè)咨詢、監(jiān)理機構(gòu)等方法來彌補。
而施工企業(yè)(承包商)正是要憑借自己的專業(yè)優(yōu)勢，利用自己掌握的技術(shù)和信息，與業(yè)主周旋較量，努力為自己爭取最有利的合同地位和最大的利潤。
根據(jù)我國現(xiàn)階段建筑市場的特點，本文僅討論建設(shè)項目施工階段發(fā)包的有關(guān)問題和對策。
根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，以及業(yè)主的根本利益，絕大多數(shù)工程項目都要實行招標(biāo)發(fā)包。它是業(yè)主選擇承包商的最佳方式之一。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。此外，還有邀請議標(biāo)，但是這不屬于法定的招標(biāo)行為。
招標(biāo)工作的主要程序為：
發(fā)布招標(biāo)公告(或邀請)→編制招標(biāo)文件→組織現(xiàn)場踏勘和答疑→開標(biāo)→評標(biāo)→選擇中標(biāo)人簽訂施工承包合同
招標(biāo)發(fā)包工作要按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、七部委聯(lián)合頒發(fā)的《評標(biāo)委員會和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定》和建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，以及各省、市、地的有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。筆者想就其中的某些具體問題逐一論述。
一、 發(fā)布招標(biāo)公告：
業(yè)主可以通過公眾傳媒，如報紙、專業(yè)期刊、信息網(wǎng)絡(luò)等向不特定的施工承包商發(fā)布工程招標(biāo)信息。如果是邀請招標(biāo)，則向經(jīng)過選擇的承包商發(fā)出投標(biāo)邀請信，要注意不得少于三家。
業(yè)主應(yīng)該根據(jù)項目的施工技術(shù)要求和難度，以及自身的情況確定對投標(biāo)人的資質(zhì)要求，不宜提出過高的要求，以免限制那些中小承包商投標(biāo)，造成報價抬高。
在選擇投標(biāo)單位時，可以考慮那些目前在建項目不多，施工任務(wù)不飽滿的承包商，以及初次進入本地、急于開拓新的建筑市場、樹立企業(yè)形象的承包商。這樣，降低投標(biāo)報價的可能性會大一些。但是要特別注意考察他們的履約能力和保證措施，并且在承包合同中安排相應(yīng)的擔(dān)保條款。
二、 編制招標(biāo)文件：
招標(biāo)文件一般包括工程情況綜合說明、招標(biāo)范圍和要求、設(shè)計文件和圖紙、主要合同條款、評標(biāo)辦法等主要內(nèi)容。除了常規(guī)內(nèi)容，業(yè)主在編制招標(biāo)文件時應(yīng)該重點考慮確定和解決以下幾個方面的問題。
(一)、發(fā)包形式：
業(yè)主首先要考慮是與一個承包商簽訂總的施工承包合同，還是將部分專業(yè)工程劃出，分別與各個專業(yè)承包商簽訂合同。
如果一個投資項目很大，其中有許多復(fù)雜的專業(yè)項目，而自己的專業(yè)管理能力又不夠強，則應(yīng)該考慮選擇總承包的形式。這樣做，可能會使總投資難以壓下來，但是可以避免各專業(yè)之間協(xié)調(diào)配合不當(dāng)，造成返工浪費，工期延誤等風(fēng)險。
反之，若專業(yè)不多，且多為常規(guī)項目，則可以考慮由業(yè)主直接與各專業(yè)承包商簽訂分包合同。這樣有利于業(yè)主控制總投資。也還可以考慮以補償給主要承包商一筆管理費的形式，將協(xié)調(diào)配合的責(zé)任轉(zhuǎn)移給主要承包商。
業(yè)主在需要對大型工程項目劃分標(biāo)段時要注意，標(biāo)段劃分不宜太小，這樣會增加業(yè)主的管理成本。標(biāo)段大小應(yīng)與承包商大小成正相關(guān)的關(guān)系。
(二)、合同價格形式：
業(yè)主其次要考慮承包價格的確定方式，根據(jù)招標(biāo)工程的特點，一般常采用固定合同總價、固定合同單價、可調(diào)合同價等三種價格形式。
一般來說，如果項目的施工周期不太長，施工圖紙詳細(xì)齊全，預(yù)計可能出現(xiàn)的設(shè)計變更比較少，可以選擇固定合同總價的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資。此時要特別注意控制不可預(yù)見費的確定和使用。
如果項目的設(shè)計深度不夠，工程量可能會有比較大的出入，預(yù)計會出現(xiàn)許多設(shè)計變更，就應(yīng)該選擇固定合同單價的形式。此時要注意如果工程量變化太大，就可能需要改變施工方法，從而引起單價比較大的變化，也就有可能需要重新調(diào)整合同單價。
如果預(yù)計在項目施工周期內(nèi)會出現(xiàn)物價，特別是建筑材料和安裝設(shè)備較大幅度的漲跌，則只能采用可調(diào)合同價的形式。因為，漲幅太大，承包商將不能承受，致使其在施工過程中偷工減料，致使建筑質(zhì)量低劣，使用安全得不到保證。或者拖延工期，使建設(shè)項目不能如期建成投入使用，以此來迫使業(yè)主追加合同價款;跌幅太大，承包商將獲得太多的超額利潤，業(yè)主不愿意接受。此時，也可以采用固定合同價加調(diào)價指數(shù)的形式。
(三)、保函或保證金的應(yīng)用：
保函或保證金是為了保證投標(biāo)人能夠認(rèn)真投標(biāo)和忠實履行合同而設(shè)置的保證措施，業(yè)主應(yīng)該很好地加以利用。比較常用的有投標(biāo)保函(或保證金)、履約保函(或保證金)、質(zhì)量擔(dān)保保函(或保證金)、材料設(shè)備供應(yīng)保函(或保證金)等。業(yè)主要注意它們的使用時段和前后銜接呼應(yīng)關(guān)系。
當(dāng)然，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承包商也有權(quán)利要求業(yè)主提供相應(yīng)的工程款支付擔(dān)保。
由于現(xiàn)時建筑市場的管理還不夠規(guī)范和完善，設(shè)置一定數(shù)額的投標(biāo)保證金，可以起到限制某些同時以幾家承包商公司名義來參加投標(biāo)的包工頭，以防止串標(biāo);也可以減少承包商投標(biāo)的盲目性和隨意性，使其不能隨便反悔，從而保障招投標(biāo)工作的連續(xù)性和嚴(yán)肅性。
但是，業(yè)主也要注意，大量的或者高額的保函或保證金的使用，將會提高承包商的投標(biāo)門檻，對承包商造成很大的資金壓力，從而限制了許多中小承包商的投標(biāo)，也就有可能抬高發(fā)包的價格。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項目的性質(zhì)，例如是否超高、超大型建筑，工期要求緊迫，大量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，自身的資金情況等因素，確定如何設(shè)置各種保函或保證金。
還要注意，保函或保證金一般可以相互替代，但嚴(yán)格地說，兩者的性質(zhì)是完全不同的。保函是由擔(dān)保銀行應(yīng)承包商的要求對業(yè)主出具的付款保證書，當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，擔(dān)保銀行根據(jù)業(yè)主的請求，無條件地把合同規(guī)定的資金打入業(yè)主的銀行帳戶。在此之前是沒有資金往來的;保證金則是由承包商將業(yè)主規(guī)定的資金打入業(yè)主指定的銀行帳戶，當(dāng)在施工合同實施過程中出現(xiàn)合同約定的損害情況時，業(yè)主即可扣除相應(yīng)的保證金。
