買房的時(shí)候看中的明明是一套寬敞精致的小二居，廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全;收房時(shí)，看到的卻是狹窄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半，公攤系數(shù)高達(dá)52%——最近，山東省某樓盤出爐了“史上最牛”的公攤面積。
無獨(dú)有偶，南京市民王小姐也有類似的遭遇，她所購買的67㎡的房子實(shí)際使用面積只有42㎡，如此低的得房率讓王小姐非常郁悶。
筆者最近在走訪在售樓盤時(shí)，發(fā)現(xiàn)各家樓盤的得房率有很大的差異，一般情況下，多層住宅的得房率在85～90%之間，小高層住宅的得房率在80～85%，高層的得房率相對(duì)較低，一般在75～80%，酒店式公寓則會(huì)更低。
公攤面積差距較大
筆者來到江寧某樓盤，置業(yè)顧問介紹說，現(xiàn)在該項(xiàng)目主推小高層的76㎡和117㎡的戶型，其中76㎡戶型有南北兩個(gè)陽臺(tái)和一個(gè)飄窗，樓盤公攤比例為20%。不過兩個(gè)陽臺(tái)封起來會(huì)給客廳和次臥各增加3㎡，這樣算下來，使用面積就達(dá)到了66㎡。筆者算了一下，不算飄窗，得房率都將近87%。
而城中的另一個(gè)在售樓盤全部為高層建筑，分為酒店式公寓和住宅，據(jù)售樓人員介紹，住宅的公攤比例約18%，主要是80～90㎡的中等戶型，而公寓的公攤比例約為30%。
對(duì)此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑，塔樓結(jié)構(gòu)，里面配備有8部電梯，而住宅是30層的高層建筑，屬于板樓，里面只配備了2部電梯，單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。
影響得房率的因素不少
業(yè)內(nèi)人士介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓，電梯等配套設(shè)施多寡等等。
一般情況下，樓層越高、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公攤比例也就越高。
其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，得房率通常在80%以上，戶型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷谩６鄬幼≌脑挘€能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位。
而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶高容積率，但得房率通常僅為75%，因?yàn)槌穗娞菥⑴潆姍C(jī)房等都算作公攤外，一層多戶的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。
筆者在走訪中發(fā)現(xiàn)，除了建筑形態(tài)不同，有些開發(fā)商會(huì)通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺(tái)和大飄窗。
不能過度強(qiáng)調(diào)高得房率
很多購房者認(rèn)為房子的得房率越高越好，這也不完全正確。南京民用建筑設(shè)計(jì)院建筑師陶丹丹介紹說，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等，如果得房率特別高，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，主要涉及兩個(gè)重要的方面：小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。
陶女士說，小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時(shí)候有規(guī)劃控制文本，這個(gè)控制文本給出了這個(gè)小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營用房等)，開發(fā)商在應(yīng)對(duì)這個(gè)比率的時(shí)候有自己的對(duì)策，有些開發(fā)商想開發(fā)一個(gè)檔次高、配套齊、舒適的小區(qū)，就會(huì)做比較大的會(huì)所、休閑等公用的建筑，這些面積肯定超過規(guī)劃控制的低限，最終這個(gè)小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會(huì)略低一些，公攤的會(huì)高一些，但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了，一樣是好樓盤。
“開發(fā)商賺錢的思路不一樣，有些不想做太多社區(qū)用房，就會(huì)把這部分面積控制在最低限度，會(huì)所、休閑等空間也不會(huì)考慮，最終這個(gè)樓盤雖然符合規(guī)范，得房率也高，但是沒什么品質(zhì)、檔次不高。”
另外，陶女士提醒，對(duì)于套型本身也不能盲目強(qiáng)調(diào)得房率，要看套型設(shè)計(jì)得是否合理，有些套型的得房率雖然高，但是進(jìn)深很大，有很多走廊、暗間等，這個(gè)得房率就高得沒什么意義了。
