本報記者唐穎豪
如果小區業主對目前的物業公司不滿想要“炒魷魚”，或者原來的物業公司聘任到期，業主想要續聘或者重新選聘新的物業，該如何正常啟動整個程序？上海美達律師事務所主任陳世福指出，最簡捷有效的就是掌握兩個原則，兩個“1/2”和三方監督。
兩個“1/2”
按照《物權法》和《上海市住宅物業管理條例》，業主想要重新選聘或者續聘物業公司必須達到兩個1/2通過，即“數人頭”和“數磚頭”。
什么是“數轉頭”？每套房屋產權證上的面積，必須要達到所屬小區建筑規劃中全部專有面積的1/2以上，即算通過。
什么是“數人頭”？每張產證記為1票，必須達到建筑規劃小區內所有產權證1/2以上，即算通過。
首先由業委會或者業主臨時大會，提出重新選聘或者續聘物業公司的要求。其中，業主臨時大會需要小區20％業主通過后成立。然后，必須滿足兩個“1/2”同時通過，這時才能再由業委會或者業主臨時大會運行，投票表決，正式啟動整個續聘改聘程序。
按照法律法規，整個過程在3個月內可以操作完成，然而在實際操作過程中至少需要半年。
三方監督
選聘或者續聘工作啟動后，業委會或者業主臨時大會必須即時通知所屬街道、居委會和房地辦，尋求三方知道和監督，并在他們監督下操作，否則屬于無效。
街道、居委會和房地辦則會對業委會或者業主臨時大會遞交上來的選聘或者續聘程序、投票方式、記票方式、開票方式等一系列操作進行審核和監督。時間節點按有關規定操作。
所有選票結果必須經過公示。在這期間，業主可以到房管局網站上進行查詢，如有異議，則另行操作。
兩個注意
不管條文如何規定，監督如何有效，如果業主不積極參與，很容易將整個程序演變為某些業委會或者業主臨時大會成員的個人主意。因此，業主必須注意兩點：
要有業主大會意識，業主公約應該定得詳細些，不讓業委會一包到底、一權獨攬。
對發來的選票要慎重，多問為什么。比如為什么要改換物業公司，新招標的物業公司好在哪里等等，得到的理由必須充分。
終止程序
如果公示期間，業主有不同意的該如何終止？
兩個途徑：如果選票通過1/2，公示期間，業主可向行政部門、街道和房地辦提出不同意見，指出違規之處，如果沒有不合法的地方，業主應該少數服從多數，如果確有不合法之處，可主張復查；司法途徑，新的物權法賦予業主可對侵害小區業主利益的決定向法院提起訴訟。
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選聘、續聘物業公司的矛盾焦點
什么樣的投票算有效
盡管相關法規對選聘、續聘物業公司有明確規定，但是絕大多數業主依然覺得老物業要走，新物業要來都是件極其麻煩的事情。陳世福律師表示，在這個過程中往往是業主產生糾紛的高發環節，因為大家都對投票有質疑。
首先，對投票有效性質疑。為什么會產生疑問？因為有的小區入住率不高造成很多選票送達不到。另外，選票發放采取的方式不一樣，比如有的上門征詢，有的郵局投遞，有的傳真，有的投放信箱等等。由于方法不統一，在選票返還過程中容易出現差錯。很多業主經常會問，所有選票是否都投遞出去？是否全部返還？
其次是對沒有返還的選票該如何計算其意見，大家理解不一。由于現小區大部分業主參與度不高，通常一個小區內只有三分之一業主熱衷于參與小區事務，而大部分人游離小區公共事務之外。不返還的選票算作同意還是不同意，引起大家爭執。在實際操作中，很多業委會在投遞選票之前聲明，沒有返還的選票視作同意，這種做法值得商榷。因為如果視作同意，當然也有視作不同意的理由，該聽哪一方的意見？但是，如果不這樣執行，很多人又會覺得很容易使整個運作陷入癱瘓。陳律師建議，沒有返還的選票應該視作棄權。但是，只要投出和返還的有效票數達到1/2，仍然可以按照相關程序操作下去。
