物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：
(一)按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù);
(二)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人;
(三)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù);
(四)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修;
(五)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);
(七)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核;
(八)定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(九)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告;
(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。
除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。
延伸閱讀：
北京物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
11月16日，北京市《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新標(biāo)準(zhǔn))出臺(tái)，宣告了北京市住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)按住房面積全額收取的時(shí)代正式終結(jié)。
據(jù)悉，根據(jù)北京市住建委等部門(mén)制定的新標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有可能就服務(wù)內(nèi)容、測(cè)算物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司展開(kāi)協(xié)商。這是國(guó)內(nèi)首部以地方標(biāo)準(zhǔn)的形式發(fā)布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
“當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高，業(yè)主因?yàn)椴粷M物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)的情況非常普遍，物業(yè)費(fèi)用收不上來(lái)導(dǎo)致服務(wù)進(jìn)一步惡化。”戴德梁行物業(yè)管理部經(jīng)理鐘夏認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)有助于緩解物業(yè)和業(yè)主間的諸般矛盾。
以“質(zhì)價(jià)相符”為原則
據(jù)了解，新標(biāo)準(zhǔn)將住宅物業(yè)服務(wù)細(xì)分成五個(gè)級(jí)別，并對(duì)每個(gè)級(jí)別的具體服務(wù)進(jìn)行了細(xì)化。
業(yè)主可以直接選擇標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，也可以自助組合采用標(biāo)準(zhǔn)中的具體服務(wù)。新標(biāo)準(zhǔn)遵循“質(zhì)價(jià)相符”原則，業(yè)主要選擇更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加。
“物業(yè)服務(wù)具有無(wú)形性和即時(shí)性，難以量化。該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)予以細(xì)化，有助于改變物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)費(fèi)難以評(píng)估的現(xiàn)狀。”北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，評(píng)級(jí)可作為評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、測(cè)算物業(yè)費(fèi)的依據(jù)，業(yè)主或業(yè)委會(huì)成員可根據(jù)具體量化標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所得到的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行定期檢查。
業(yè)主還可通過(guò)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，可委托第三方，參照按季度發(fā)布的物業(yè)服務(wù)成本信息，測(cè)算小區(qū)物業(yè)費(fèi)。第三方可根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)到物業(yè)服務(wù)成本中，確定物業(yè)費(fèi)。
“業(yè)主或物業(yè)企業(yè)可通過(guò)市住建委聯(lián)系第三方機(jī)構(gòu)，確保這些機(jī)構(gòu)有從業(yè)資格。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，第三方機(jī)構(gòu)作為中間一方，不應(yīng)該偏向業(yè)主和物業(yè)企業(yè)任何一方。一旦發(fā)現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)有偏袒行為，將取消其從業(yè)資格。據(jù)悉，北京市住建委已經(jīng)成立專(zhuān)家紀(jì)律委員會(huì)以監(jiān)督第三方機(jī)構(gòu)。
在實(shí)施中逐步完善
當(dāng)然，目前新標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)參考意見(jiàn)，并不要求強(qiáng)制執(zhí)行。
“北京曾出臺(tái)過(guò)物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但與隨后出臺(tái)的新物業(yè)管理辦法并不適用，新標(biāo)準(zhǔn)則與現(xiàn)行物業(yè)管理辦法比較契合”，鐘夏告訴記者，目前各地物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一，北京的新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)上海、廣州等其他城市也有重要的借鑒意義。
“雖然物業(yè)公司大多已經(jīng)配備一些設(shè)備，但這跟新標(biāo)準(zhǔn)并不沖突”，鐘夏提出，應(yīng)該注意到，還有很多保障性住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)尚未達(dá)到三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
張先生還提出新標(biāo)準(zhǔn)在綠化和消防方面要求過(guò)高。新標(biāo)準(zhǔn)建議，在綠化方面，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求植物存活率達(dá)85%;五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則要求喬木等植物存活率達(dá)98%。
“植物存活率要求也與成本相關(guān)，不同的服務(wù)對(duì)應(yīng)不同的費(fèi)用，關(guān)鍵是要看業(yè)主的選擇”。分析人士認(rèn)為，具體的考核項(xiàng)目在新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后會(huì)逐步完善，任何標(biāo)準(zhǔn)都不可能一蹴而就。
有業(yè)內(nèi)人士指出，新標(biāo)準(zhǔn)在新交用小區(qū)順利實(shí)施沒(méi)有什么障礙，而已經(jīng)執(zhí)行舊標(biāo)準(zhǔn)的老小區(qū)如何與新標(biāo)準(zhǔn)銜接，還需要更明確的指導(dǎo)細(xì)則。
