多年來，人們一直在抱怨物業(yè)管理立法滯后，法制不健全，物業(yè)管理行為無法可依，導致物業(yè)管理投訴居高不下，嚴重制約了行業(yè)的發(fā)展。2002年，在眾人翹首以待之中，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》(草案)終于姍姍來遲。就在人們對新《條例》(草案)進行熱烈討論之際，人們卻似乎忘記了物業(yè)管理日常管理中的另一個“基本法”--《業(yè)主公約》。
盡管有國家級、省、市級的物管條例和管理辦法等，但我們認為，從物業(yè)管理的實際操作來看，《業(yè)主公約》才真正是小區(qū)管理的“區(qū)法”，是物業(yè)管理日常管理的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地體現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的行為。以前，在物業(yè)管理的實踐中，我們一直沒有重視它，把它當成是精神文明層次的東西，當成可有可無的東西。現(xiàn)在，在《中華人民共和國物業(yè)管理條例》(草案)征求意見并即將頒發(fā)之際，應該是恢復它“基本法”地位的時候了。
一、國家和地方的《物業(yè)管理條例》等法規(guī)，因為要適應不同地區(qū)、不同物業(yè)的情況，所以只是一個指導性文件，其條文仍然是粗線條的，無法對每一個小區(qū)、每一棟物業(yè)具體的管理行為進行一一界定。因此，我們可稱之為物業(yè)管理的“根本法”。
二、各地區(qū)、各物業(yè)、物業(yè)管理的各類事務和關(guān)系錯綜復雜，如人們的生活水平狀況、對物業(yè)管理的認識程度、物業(yè)管理的硬件設(shè)施等，它們的管理難度及要求也不一樣。因此，要管理好物業(yè)，就必須針對每一個物業(yè)制定一套規(guī)章制度或?qū)ζ溥M行合同約定，使之更具有針對性和操作性。此時，《業(yè)主公約》就是一種最佳的選擇方式，是加強物業(yè)管理的一種有效手段。
三、《業(yè)主公約》是在國家相關(guān)法律、法規(guī)的基本上制定的，是一種合同性的公共契約，在法律上具有約束力，全體業(yè)主及相關(guān)主體必須遵守。
四、《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中一個基礎(chǔ)性的文件，與《物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主委員會章程》等構(gòu)成了物業(yè)管理的基本框架，也是物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務的法理依據(jù)和法律文件。
五、物業(yè)管理企業(yè)制定的各項規(guī)章制度雖然能對物業(yè)管理活動進行詳細的規(guī)定，但由于它只是物業(yè)管理企業(yè)單方面的管理制度，而不是合同形式，因此，較《業(yè)主公約》而言，它的法律效力較低。
六、在香港，《業(yè)主公約》受到了高度的重視，具有法律效力，是處理物業(yè)管理日常管理重要的和基礎(chǔ)性的法律依據(jù)。
重視《業(yè)主公約》還可以產(chǎn)生以下積極的效果：一是通過簽訂《業(yè)主公約》，加深業(yè)主對物業(yè)管理的理解和支持；二是《業(yè)主公約》可作為物業(yè)管理日常的有力依據(jù)，對違反公約的人進行處罰，對業(yè)主之間的糾紛進行調(diào)解；三是在制定《業(yè)主公約》時，可將小區(qū)有關(guān)的文明公約寫進去。其實《業(yè)主公約》中的部分條款就是小區(qū)文明公約中的重要內(nèi)容。因此，《業(yè)主公約》詮釋著社會文明，向每一個業(yè)主傳遞社會文明和社會公德的標準。重視并宣傳《業(yè)主公約》就是把文明的行為準則更清晰地滲透到每一個業(yè)主的心中，從而切實推動社會精神文明的建設(shè)。
目前，《業(yè)主公約》除人們主觀上不太重視之外，在制定程序和公正性等方面還存在著一些不足，使其“基本法”的地位缺乏權(quán)威性。
一、在制定程序上：《業(yè)主公約》是小區(qū)全體業(yè)主共同制定并承諾的，對全體業(yè)主(也包括非業(yè)主使用人)有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面的一種行為準則。按原理應當是通過業(yè)主大會由全體業(yè)主制定并通過后生效。但目前《業(yè)主公約》都是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《業(yè)主公約》的政府示范文本進行制定，在業(yè)主入伙時由業(yè)主簽字后生效。由于現(xiàn)階段使用的《業(yè)主公約》示范文本是一個很舊的版本，是一個框架性的文件，并沒有真實反映目前物業(yè)管理的實際情況。很多物業(yè)管理企業(yè)往往圖方便，便照搬照套下來，其內(nèi)容并不一定適合小區(qū)物業(yè)管理的具體情況，這樣就使得《業(yè)主公約》的制定流于形式，缺乏針對性和權(quán)威性。這是目前《業(yè)主公約》沒有發(fā)揮其應有作用的重要原因之一。按目前《業(yè)主公約》的操作方法，已簽訂的《業(yè)主公約》應在第一次業(yè)主大會上修訂和補充，但在實際操作過程中，《業(yè)主公約》的修訂很多情況下并沒有列入第一次業(yè)主大會討論的內(nèi)容。
二、在制定內(nèi)容上：由于《業(yè)主公約》由物業(yè)管理企業(yè)代擬，因此，不少物業(yè)管理企業(yè)往往從自身的利益出發(fā)，其條款往往更多地偏向物業(yè)管理企業(yè)，而對業(yè)主有更多的約束。在實踐中，我們發(fā)現(xiàn)，由于《業(yè)主公約》在入伙時由業(yè)主簽訂，即使有個別業(yè)主反映條款不公正，但往往出于各種原因，如入伙人數(shù)很多，業(yè)主入伙趕時間；業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容不是很了解，在具體論理時，也不能說出具體的道理；搬新房圖一個吉利，不想跟物業(yè)管理公司形成矛盾等，業(yè)主往往也違心地簽約。但這時候的《業(yè)主公約》在業(yè)主心中的公信力已經(jīng)下降，人們可能只把它當前入伙時必須履行的一種手續(xù)而已，而不再是一個法律性文件。由于《業(yè)主公約》條款的不公，必然會影響《業(yè)主公約》的權(quán)威性。
為了更好地發(fā)揮《業(yè)主公約》“基本法”的作用，我們應當做好以下幾點：
一、通過立法形式，提升《業(yè)主公約》的地位。由于業(yè)主對《業(yè)主公約》的實際作用認識不足，致使人們對《業(yè)主公約》的重視程度不夠。這也表現(xiàn)在目前我國物業(yè)管理的立法上?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(草案)對《業(yè)主公約》的地位、性質(zhì)、作用等未作明確規(guī)定，只有要求業(yè)主必須遵守《業(yè)主公約》等寥寥數(shù)語。因此，我們建議在《中華人民共和國物業(yè)管理條例》中，對《業(yè)主公約》的地位、性質(zhì)、作用等進行規(guī)定，提升《業(yè)主公約》的地位，使《業(yè)主公約》在日常的管理中有一個更好的法律基礎(chǔ)，更好地發(fā)揮其“基本法”的作用。
二、加強對《業(yè)主公約》的宣傳。《業(yè)主公約》所發(fā)揮的作用與人們對之的認識有關(guān)，因此，加強對《業(yè)主公約》的輿論宣傳也很重要。多年來，我們一直在強調(diào)物業(yè)管理法制不健全，物業(yè)管理執(zhí)法缺乏依據(jù)，呼吁國家盡快出臺物業(yè)管理的根本大法。但是對物業(yè)管理的“基本法”---《業(yè)主公約》卻有所忽視，很少有這方面的呼聲和要求。其實，物業(yè)管理的日常管理、投訴處理、糾紛調(diào)解等很多都可以通過《業(yè)主公約》來規(guī)避和解決。因此，我們要加強對《業(yè)主公約》的宣傳，提高人們對《業(yè)主公約》的認識，從而發(fā)揮《業(yè)主公約》“基本法”的積極作用。
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