拒交物業(yè)管理費該如何處理呢?本文通過分析物業(yè)管理糾紛法律關系：購房者與開發(fā)者、物業(yè)管理公司與產權人之間的法律關系進行分析。
嚴格地從法律關系上說，開發(fā)商與購房者之間是房屋買賣合同的法律關系，物業(yè)管理公司與產權入(購房者)之間是物業(yè)管理合同的法律關系，物業(yè)管理費的問題屬于第二個法律關系的內容，開發(fā)商在賣房時可以不涉及有關物業(yè)管理會同的內容，這并不是開發(fā)商的合同義務。但由于房屋是一種特殊的消費品，房屋價值的保持有賴于物業(yè)的管理，物業(yè)管理費的交付即成了伴隨物業(yè)產權人是一項長期的義務。因此，房屋買賣合同與物業(yè)管理合同雖然不是一個合同，但卻是有前后聯(lián)系的合同。
為了使開發(fā)商連在訂立前一個房屋買賣合同時披露有關后一個物業(yè)管理合同的內容，以保證購房者對其所購的標的有充分的了解，房地產領域所采用的是公約的形式，即通過約束三方當事人的物業(yè)管理公約來約束開發(fā)商在物業(yè)管理公約中闡明物業(yè)管理的收費問題。同樣，由于物業(yè)管理公約的起草一般只有開發(fā)商與物業(yè)管理公司參加，分散的小業(yè)主在開始人住時不可能參加公約的起草，為此，北京市的房屋管理部門要求居住小區(qū)的物業(yè)管理公約要在預售或出售房屋前經過政府有關部門的核準，這種政府的參與實際上是防止偏袒一方的現象出現，以達到各方的利益平衡，保護天機會表達自己意思的購房消費者。消費者在買房前可在開發(fā)商、中介商處看到所購房屋的物業(yè)管理公約，或者到市物業(yè)小區(qū)管理辦公室查閱經核準備案的物業(yè)管理公約，這樣可以杜絕“物業(yè)陷阱”的出現。
由于物業(yè)建設中存在的缺陷，導致產權人將不滿發(fā)泄在物業(yè)管理公司的身上而拒交物業(yè)管理費。如位于北京東二環(huán)的東環(huán)廣場首期內銷房由于設計不到位，沒有預埋對講系統(tǒng)所需的線路，所以在入住后只能勉強的以明線強行從樓道通過，影響了該樓總體美觀。而且該樓沒有熱水管道供應系統(tǒng)及復式樓的樓梯方向設計錯誤，使得該摟的小業(yè)主在八注時幾乎要對房屋內部結構做一番修改，這樣必然導致各產權人諸多的不滿。許多實例表明，小區(qū)建設中存在的種種缺陷、諸如工程設計的缺陷、工程質量不能保證等，往往使物業(yè)的產權人將對小區(qū)的不滿全部發(fā)泄到物業(yè)管理公司身上，給后期管理造成困難。
這方面的問題可以通過物業(yè)管理的早期介入得到解決。物業(yè)管理的早期介入指物業(yè)管理公司的主要負責人及主要技術人員在接管物業(yè)以前的各個階段，即可行性研究、規(guī)劃設計、施工建設等階段就參與決策，從物業(yè)運作的角度對物業(yè)的功能規(guī)劃、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提供意見。這樣做一方面可以避免日后物業(yè)管理混亂，另一方面可以為以后物業(yè)管理的全面實施做準備。
從產權人一方來說，產權人因建設中的問題而拒交物業(yè)管理費，實際上是混淆了開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系，這種混淆與目前我國物業(yè)管理公司多為開發(fā)商酌附屬公司的情況是分不開的，這種開發(fā)商與管理者責權不分的狀態(tài)在客觀上會導致小業(yè)主混淆兩者的關系。香港、新加坡及西方發(fā)達國家的主要物業(yè)群的管理一般均由獨立于開發(fā)商的專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理，這樣一方面有利于處理好開發(fā)商、物業(yè)管理公司及小業(yè)主之間的關系，另一方面，實踐證明獨立的物業(yè)管理公司提供的專業(yè)管理可以在一定程度上避免小業(yè)主混淆開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系，減少因開發(fā)商的原因而柜交物業(yè)管理費的情況發(fā)生
