2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業的物業專項維修基金到底該由誰交?當事人雙方各執一詞： 陳先生所購買商品房的《商品房預售許可證》是2003年3月份辦理的,陳先生與開發商在合同的補充協議中約定：物業專項維修基金按政府有關規定繳交。根據建設部頒布 2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業的物業專項維修基金到底該由誰交?當事人雙方各執一詞：
陳先生所購買商品房的《商品房預售許可證》是2003年3月份辦理的, 陳先生與開發商在合同的補充協議中約定：物業專項維修基金按政府有關規定繳交。根據建設部頒布的自1999年1月1日起實行的建住房[1998]213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條規定，“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入”，物業維修基金是由購房者交納的。而根據福州市人民政府1998年12月23日頒布執行的榕政綜[1998]318號《福州市住宅小區物業管理基本金管理暫行規定 》第三條規定，“物業管理基本金是指由開發建設單位在移交物業管理前，按其建設總投資額2％撥付的資金和依法取得的其他資金”，物業維修基金是由開發商繳納的；最近，福州市房地產管理局2004年10月13日頒布執行的榕房物[2004]271號《福州市房地產管理局關于物業專項維修資金收取工作的公告》文件規定,1997年1月1日后至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業，開發建設單位應按照《福州市城市住宅小區物業管理辦法》的有關規定，按其建設總投資額的2%撥付專項維修資金，繳至福州市房地產管理局指定的福州市物業專項維修資金專戶。 在物業維修基金由誰交納的規定上，1998年建設部的部門規章的確與福州市政府的地方規章是自相矛盾的，關于哪一部規章更有效，并沒見到有關部門的解釋。一般法律規定，當沒有隸屬關系的行政部門制定的規章不一致時，應交由它們共同的上級部門解釋，如本案例上級主管部門是國務院。雖然國務院頒布《物業管理條例》第五十四條規定“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。……專項維修資金收娶使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定” ，但該條例是在2003年9月1日才實行的，并不溯及既往。因此，在本案中，物業專項維修基金由誰交的相關法律規定是互相沖突，購房者、開發商各執一詞，各界人士對此適用法律產生爭議。
《律房網》房產律師盧鋒奇認為，物業專項維修基金是專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金，是屬全體業主共同所有的一項代管基金。該基金是在建設單位的物業保修期滿后使用的，其使用的對象是物業共用部位、共用設施設備，其所有權是屬于業主的，其最終的受益者是該物業的業主。因此，物業專項維修基金應當是由業主承擔的，而不是由開發商承擔的。但上述互相矛盾的規定均已實行六年多，在實踐中有不同的反映，物業專項維修基金或由業主交，或由開發商交。物業專項維修基金由開發商交，是因為考慮到福州市政府的規定，有些開發商在銷售過程中已將物業專項維修基金納入成本核算中，即開發商所售樓盤的價款中已包含了或加收了物業專項維修基金，則開發商應向行政主管部門繳納物業專項維修基金，業主則不必再交物業專項維修基金。因此，對于1997年1月1日后至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的住宅物業，在由誰交納的物業專項維修基金的法律適用上，不能簡單地搞“一刀切”地適用上述互相矛盾的法律規定，而應根據“開發商在銷售過程中是否已將物業專項維修基金納入成本核算”標準來判斷。在本案中，如果開發商在銷售過程中已將物業專項維修基金納入成本核算中，則物業專項維修基金由開發商繳納；如果開發商在銷售過程中未將物業專項維修基金納入成本核算中，則物業專項維修基金由購房者陳先生繳納。
給購房者的建議：
為了維護自己的合法權益，《律房網》房產律師盧鋒奇建議，購房者在與開發商簽定《商品房買賣合同》時，應當要求開發商在合同的補充協議中明確約定：物業專項維修基金由誰交且繳交比例為購房款的2%。如
約定開發商繳納物業專項維修基金，則在補充協議中的約定條款為：“本合同中的購房款已包括物業專項維修基金，____________(開發商的名稱)應將已向________(購房者的名稱)按購房款2%的比例代收的物業專項維修基金全部存入福州市物業專項維修資金專戶”。
