摘要：本文主要是講述夫妻共有的房屋買賣合同上，如果是夫妻一方代簽另一方的名字，該起房屋買賣行為是否有效呢?
案情簡(jiǎn)述：
李先生與方女士系夫妻關(guān)系，手上有一套兩室一廳的房屋，房產(chǎn)證上登記的是夫妻雙方的名字，他們是房屋共有權(quán)人。2011年初，他們通過(guò)中介公司將該房屋出售給朱某。李先生、方女士及朱某在中介公司人員的陪同下三次實(shí)地看房，并兩次在中介公司處對(duì)房屋買賣的價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。三人達(dá)成協(xié)議后，李先生夫婦決定將該房屋出售給朱某，并約定了簽約時(shí)間，但是不巧的是，簽約當(dāng)天，李先生因?yàn)楣境霾睿茨艹鱿Ｓ谑牵阌煞脚繂畏脚c朱某簽訂房屋買賣合同，其中出賣人一欄李先生的名字系方女士代簽。后來(lái)因?yàn)榉课轁q價(jià)，李先生及方女士不想將房屋出賣，稱房屋買賣合同上無(wú)李先生簽字，合同無(wú)效，要求撤銷與朱某的房屋買賣合同。經(jīng)多次協(xié)商未果，朱某將李先生及方女士告上法庭，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效，李先生和方女士履行交房義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
案件分析：
根據(jù)本案的事實(shí)及司法解釋規(guī)定，主要是從方女士的行為符合表見(jiàn)代理的角度予以開(kāi)展舉證及辯論。在前期看房、協(xié)商房?jī)r(jià)的過(guò)程中李先生一直有參與其中，李先生對(duì)賣房給朱某是明知的。那合同上的方女士代簽李先生的名字的行為是否有效呢?
根據(jù)《高院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》“房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。”應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。
最后，法院判決房屋買賣合同有效，李先生和方女士履行交房義務(wù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
知識(shí)拓展：
上述案件中，方女士代簽李先生的行為是一個(gè)表見(jiàn)代理行為，那么什么是表見(jiàn)代理呢?
表見(jiàn)代理制度是基于本人的過(guò)失或本人與無(wú)權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對(duì)人有理由相信無(wú)權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由本人承受的一種特殊的無(wú)權(quán)代理。
表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件：
1、須行為人無(wú)代理權(quán)
成立表見(jiàn)代理的第一要件是行為人無(wú)代理權(quán)。所說(shuō)無(wú)代理權(quán)是指實(shí)施代理行為時(shí)無(wú)代理權(quán)或者對(duì)于所實(shí)施的代理行為無(wú)代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有代理權(quán)，不發(fā)生表見(jiàn)代理的問(wèn)題。
2、須有是相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由
這是成立表見(jiàn)代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實(shí)上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書(shū)，或者有被代理人向相對(duì)人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認(rèn)定表見(jiàn)代理的客觀依據(jù)。
3、須相對(duì)人為善意
這是表見(jiàn)代理成立的主觀要件，即相對(duì)人不知行為人所為的行為系無(wú)權(quán)代理行為。如果相對(duì)人出于惡意，即明知他人為無(wú)權(quán)代理，仍與其實(shí)施民事行為，就是去了法律保護(hù)的必要，故表見(jiàn)代理不能成立。《民法通則》第66條第4款規(guī)定，相對(duì)人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由相對(duì)人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。
4、須行為人與相對(duì)人之間的民事行為具備民事行為的有效要件
表見(jiàn)代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見(jiàn)代理應(yīng)具備民事行為城里的有效要件，即不得違反法律或者社會(huì)公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見(jiàn)代理。
