抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
一直以來商品房在建工程抵押的問題都存在很大爭議，房地產是一種投入大、周期長、風險高的產業，為了盡快完成工程建設，開發商經常用在建工程(含國有土地使用權)作抵押向銀行申請貸款，作為一種主要融資渠道，在建工程抵押已成為銀行及開發商的雙贏選擇。但是因為商品房在建工程抵押密切關系到商品房的銷售，遠期將影響到眾多買受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍處于不確定狀態，價值也尚未最終確定。由此，法律對在建工程抵押做了更為嚴格的規定。
一、在建工程抵押的條件
我國《擔保法》并未對在建工程抵押做明確規定，但由于在建工程抵押在實踐中比較常見，發生的糾紛也較多，《擔保法解釋》第四十七條對此專門作出了規定，“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。此外，建設部制定的《城市房地產抵押管理辦法》對在建項目抵押做了非常明確的規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。
關于在建項目抵押的條件，法律并未做明確規定。但是根據《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及其他法律法規等的規定可以得出，在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：
1、已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。根據《擔保法》的規定，債務人不履行債務時，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓，故不得進行抵押。
2、取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號，而只有已經取得三證的情況下，才能按要求填寫相應編號。
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。因為只有符合該比例要求，開發商才能申請商品房預售，在建項目才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。
4、在建項目與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。
法律對在建項目抵押做出以上要求，主要是從保護債權人即銀行的利益出發。但是對開發商而言，必須依法履行自己的義務，否則可能會因為不符合法律要求未能及時取得銀行貸款，延誤了工程進度，導致更大的損失。同時，需要注意的是，即使開發商以在建項目做抵押成功獲得貸款也并不意味著事情到此結束，相反，開發商仍須履行相應的義務，否則可能會受到法律的懲罰，遭受完全不必要的損失。
二、在建工程抵押后應履行的義務及相應的法律責任。
根據《擔保法》的規定，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應通知抵押權人并告知買受人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉讓行為無效。
實踐中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人務必將抵押事實如實告知買受人。因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對抵押人（商品房出賣人）未向買受人履行告知義務規定了遠比《擔保法》更為嚴格的責任。具體表現為：
