本文以一則仲裁案例為切入點(diǎn)，擬對在建工程抵押權(quán)與工程優(yōu)先受償權(quán)的沖突問題進(jìn)行簡單分析。
一、案情簡介
2011年3月，某建筑工程有限公司(以下簡稱建筑公司)中標(biāo)承建某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱地產(chǎn)公司)某樓盤。工程施工過程中，地產(chǎn)公司多次以資金周轉(zhuǎn)困難為由拖欠應(yīng)付的工程款。2012年5月，地產(chǎn)公司為了籌集資金，以在建樓盤向某商業(yè)銀行作抵押，取得貸款6000萬元，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了抵押登記。抵押合同約定，地產(chǎn)公司于2013年5月之前還清全部貸款及利息，否則銀行可對在建樓盤行使抵押權(quán)。2013年4月份涉案工程竣工，建筑公司多次向地產(chǎn)公司催要工程款無果。為此，2013年5月底，建筑公司根據(jù)雙方在合同中約定的仲裁條款提起仲裁，要求地產(chǎn)公司支付拖欠工程款并按合同約定承擔(dān)違約金。與此同時(shí)，銀行貸款也已到期，地產(chǎn)公司尚有3500萬元借款尚未償還給銀行。銀行聞訊后也依據(jù)借款合同以及抵押合同中的仲裁條款提起仲裁，要求地產(chǎn)公司償還到期貸款，并要求對竣工樓盤行使抵押權(quán)。
二、在建工程的抵押權(quán)與建筑公司對工程款的定義及法律規(guī)定
在建工程抵押，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。我國擔(dān)保法并沒有對在建工程抵押作出明確的規(guī)定，但《最高人民法院關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋對在建工程抵押的合法性進(jìn)行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金;2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證;3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證;4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對于建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”。從上述規(guī)定看，工程款優(yōu)先受償權(quán)是法定的，具有“承包人無須對建筑物存在實(shí)際占據(jù)、無須登記、無須雙方合意達(dá)成一致”的特點(diǎn)。建筑商主張優(yōu)先受償權(quán)必須符合三個(gè)條件,即：發(fā)包人未按約支付價(jià)款;承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款;發(fā)包人逾期仍未支付價(jià)款。
三、在建工程的抵押權(quán)與工程款的優(yōu)先受償權(quán)的順位如何確定
從權(quán)利性質(zhì)來看，在建工程抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，抵押權(quán)相對一般債權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ５P(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)一直爭論不斷，在理論上存在留置權(quán)說、法定抵押權(quán)說和優(yōu)先權(quán)說三種學(xué)說。因而，從權(quán)利性質(zhì)的角度來確定在建工程抵押權(quán)和建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)兩者之間的順位也一直存在爭議。對于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和房地產(chǎn)抵押權(quán)的沖突,學(xué)界存在不同意見,一種意見認(rèn)為只有經(jīng)過登記才能具有對抗效力,兩權(quán)競合時(shí)應(yīng)當(dāng)以“時(shí)間在先、登記在先”的原則確定實(shí)現(xiàn)順位;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定的權(quán)利,不須登記就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)。
為了妥善地解決司法實(shí)踐中關(guān)于在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)沖突的問題，最高院在《最高院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)中規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照我國《合同法》第286的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”正式確立了工程款優(yōu)先償還權(quán)優(yōu)于在建工程抵押權(quán)的地位。但是同時(shí)最高院在批復(fù)中也對工程款優(yōu)先受償權(quán)作出了一定的限制，具體體現(xiàn)在：一是優(yōu)先受償范圍上有限制。根據(jù)《批復(fù)》第三條規(guī)定：“建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。這意味著除了承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用外，承包人主張的其他損失不能享受工程款優(yōu)先受償權(quán);二是對權(quán)利主張時(shí)間上有限制。根據(jù)《批復(fù)》第四條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。也就是說承包人必須在上述規(guī)定的期限內(nèi)主張工程款優(yōu)先受償權(quán)，否則將喪失該項(xiàng)權(quán)利。三是工程款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者商品房期待權(quán)發(fā)生沖突時(shí)并不具有優(yōu)先效力。根據(jù)《批復(fù)》第二條的規(guī)定：“消費(fèi)者交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款不得對抗買受人”。而就商品房實(shí)際的操作過程來看，預(yù)購人多采用按揭貸款或者一次性付款的形式付款，實(shí)際上相當(dāng)于已經(jīng)支付了全部款項(xiàng)，在這種情況下，一旦兩種權(quán)利發(fā)生沖突，實(shí)質(zhì)上為工程款優(yōu)先受償權(quán)須讓位于消費(fèi)者對商品房的期待權(quán)。
四、案例分析
具體到本文案例，地產(chǎn)公司以在建樓盤作抵押，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記，銀行對在建工程的抵押權(quán)應(yīng)為有效的。那么銀行對在建工程的抵押權(quán)是否可以對抗建筑公司工程款的優(yōu)先受償權(quán)呢?涉案工程于2013年4月份竣工，地產(chǎn)公司未按約支付工程款，經(jīng)建筑公司多次催告，地產(chǎn)公司仍然逾期不支付工程款，建筑公司遂于于2013年5月底提起仲裁要求地產(chǎn)公司支付拖欠的工程款及合同約定違約金，并沒有超過《批復(fù)》中規(guī)定的自建設(shè)工程竣工之日起6個(gè)月內(nèi)的期限，建筑公司主張的工程款具有優(yōu)先受償權(quán)。至于違約金的請求，根據(jù)《批復(fù)》第三條的規(guī)定，承包人主張的違約金不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶＞捅疚陌咐裕ㄖ揪鸵蚪ㄔO(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用等工程價(jià)款獲得優(yōu)先受償權(quán)，而違約金部分僅為一般債權(quán)，不能對抗銀行關(guān)于在建工程抵押權(quán)。
綜上所述，我國司法實(shí)踐中出現(xiàn)在建工程抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)的沖突時(shí)，和國際上通行的做法一樣，出于保護(hù)弱者和保障債權(quán)人生存權(quán)的理念，給予建筑商一定的保護(hù)，賦予了工程款優(yōu)先償還權(quán)無須登記就優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)的地位。但由于建筑市場準(zhǔn)入門檻低，競爭激烈，開發(fā)商和建筑商實(shí)處于實(shí)際不平等的地位甚至存在開發(fā)商要求建筑商提供自愿放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的聲明的情況，建筑商一定要注意依法使用該項(xiàng)權(quán)利追索工程款，保護(hù)自身的合法權(quán)益。與此同時(shí)，在建工程抵押權(quán)讓位于工程款優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)讓位于交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)益的情況下，銀行對在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險(xiǎn)，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成信貸資產(chǎn)損失。銀行將貸款發(fā)放給發(fā)包方后，對發(fā)包方的資金使用實(shí)際上是無力監(jiān)控的，因此，銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資產(chǎn)的安全。(來源：廣州仲裁委員會)
