在上海市國土資源局國有土地使用權(quán)抵押公示榜上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)現(xiàn)，去年12月以來上海各區(qū)縣入榜的地塊出現(xiàn)驚人的增勢：去年8月到12月的4個(gè)月里，上海各區(qū)縣只有16幅地塊入榜，但去年12月至昨日截稿，3個(gè)多月的時(shí)間里上海各區(qū)縣入榜的地塊驟增至206幅，增幅高達(dá)1187.5%。其中入榜地塊最多的是今年1月份，達(dá)到84幅，而3月份至今短短一周時(shí)間里，已新增14幅地塊。在公示榜中充當(dāng)?shù)盅簷?quán)人角色的金融機(jī)構(gòu)除了銀行，還包括一些典當(dāng)行。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日從上海幾家典當(dāng)行了解到，目前典當(dāng)行基本按土地拍賣價(jià)格的50%發(fā)放當(dāng)金。對于一些資金實(shí)力比較強(qiáng)的房產(chǎn)公司，這個(gè)比例會(huì)適當(dāng)提高到60%。就利率而言，典當(dāng)行2.5%至3%的月利率是銀行的四五倍。因此一筆大額的土地典當(dāng)業(yè)務(wù)，即便典當(dāng)行對收費(fèi)稍微下浮，開發(fā)商的成本也是非常高的。
上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受到宏觀調(diào)控政策的影響，2005年上海商品房銷售的火爆形勢迅速降溫，而銷售的受阻，令越來越多的開發(fā)商資金鏈開始吃緊。此前有媒體報(bào)道，一些開發(fā)商曾接受蘇浙資金和一些地下錢莊高達(dá)10%-20%年利率要求，有些開發(fā)商甚至公然以30%的年利率求借資金，資金壓力可見一斑。除此之外，中房指數(shù)華東研究院副院長陳晟認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道的短缺，亦導(dǎo)致開發(fā)商蜂擁通過土地抵押加大融資力度。
一位業(yè)內(nèi)人士對此指出，之前在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金(用來拆遷等開發(fā)前期支出)→銷售回款→償還欠款補(bǔ)交土地出讓金的開發(fā)模式，一直是許多房地產(chǎn)企業(yè)以極少的自有資金完成資本的原始積累制勝法寶。但是，這種高財(cái)務(wù)杠桿開發(fā)模式隱含著極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，缺乏自有資金的房地產(chǎn)商無法為債務(wù)清償提供合理保障，就轉(zhuǎn)化為由銀行來承擔(dān)理應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)。
此外，如果是劃撥土地使用權(quán)抵押，一旦開發(fā)商到期未履行債務(wù)，按規(guī)定抵押權(quán)人(銀行等金融機(jī)構(gòu))可以優(yōu)先獲得抵押的土地使用權(quán)，但抵押權(quán)人要額外交納劃撥土地使用權(quán)出讓金(收益金)。“為了保證國有資產(chǎn)的運(yùn)營安全，劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是比較高的，一般為該地塊使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)總額的35%-50%，這樣在無形中極大增加了抵押權(quán)人的金融風(fēng)險(xiǎn)。”該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。可能受影響還有購房者。“抵押權(quán)的設(shè)定會(huì)直接影響購房者的合法權(quán)益。”
陳晟強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商不能及時(shí)付清所欠的款項(xiàng)或在樓盤銷售上出現(xiàn)問題，抵押權(quán)人強(qiáng)行要求所欠款項(xiàng)返還時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)抵押如未解除，購房者將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。事實(shí)上，這種情況此前已頻頻出現(xiàn)。
