一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)。一是信貸人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見(jiàn)、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)保基本不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我們銀行來(lái)說(shuō)，抵押貸款雖是一種很“保險(xiǎn)”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時(shí)，銀行可以通過(guò)對(duì)抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，不能正確認(rèn)識(shí)到抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會(huì)影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并最終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評(píng)價(jià)、未正確評(píng)估借款人第一還款來(lái)源和房地產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
2.無(wú)效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)。一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無(wú)效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無(wú)效，且存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，若貸款人沒(méi)有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，將會(huì)使貸款人行使抵押權(quán)利無(wú)效。
3.抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)。一是銀行未及時(shí)辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無(wú)效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無(wú)效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時(shí)，銀行權(quán)利無(wú)法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無(wú)法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無(wú)法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)。
4.抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購(gòu)置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，政府會(huì)無(wú)償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
5.抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價(jià)值就可能會(huì)大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時(shí)將會(huì)受到較大損失。二是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價(jià)過(guò)程中也存在一定的人為風(fēng)險(xiǎn)，在借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請(qǐng)貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評(píng)估值高于實(shí)際價(jià)值，在處置抵押物還貸時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險(xiǎn)。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
6.抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。一是由于我國(guó)法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問(wèn)題，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時(shí)難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時(shí)抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無(wú)法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過(guò)法律途徑起訴抵押人，耗時(shí)又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會(huì)出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價(jià)無(wú)人競(jìng)買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時(shí)與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時(shí)，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格。
7.抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。若貸款人未按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價(jià)值滅失，導(dǎo)致貸款人對(duì)抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施
1.重視信貸業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。提升信貸人員專業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)操作能力，轉(zhuǎn)變抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的觀念，增強(qiáng)信貸人員對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，牢固樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
2.重視借款人第一還款來(lái)源。發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來(lái)源(處置抵押的房產(chǎn))，更要重視第一還款來(lái)源，要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)、非財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流量進(jìn)行深入分析，全面掌握借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、資金合理需求和債務(wù)償還能力，審慎準(zhǔn)入房地產(chǎn)抵押貸款，從源頭上控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.重視實(shí)地調(diào)查。貸前對(duì)借款申請(qǐng)人提供的抵押房地產(chǎn)要深入現(xiàn)場(chǎng)、房管部門和土管部門作徹底的調(diào)查，對(duì)抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行必要的分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保抵押物的真實(shí)性、合法性。同時(shí)，要詳細(xì)調(diào)查抵押人的房地產(chǎn)在貸前和貸后的租賃情況，及時(shí)訂補(bǔ)充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
4.合理評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。農(nóng)商行抵押資產(chǎn)評(píng)估中心要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查分析，不斷完善抵押資產(chǎn)價(jià)值估價(jià)制度，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律及時(shí)調(diào)整抵押房地產(chǎn)的參考指導(dǎo)價(jià)格;轄內(nèi)機(jī)構(gòu)信貸人員定期對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行重檢，從多方面評(píng)估抵押物的抵押價(jià)值變動(dòng)和變現(xiàn)能力，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度合理確定抵押率，同時(shí)要避免使用評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值偏離度較大的中介機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對(duì)估價(jià)偏高的貸款提前進(jìn)行回收，并在合理評(píng)估基礎(chǔ)上重新發(fā)放。
5.確保抵押合同的有效性。在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細(xì)核對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬、核對(duì)抵押人公司章程、核對(duì)抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關(guān)注是否有潛在的財(cái)產(chǎn)共有人存在、公司董事會(huì)(股東會(huì))權(quán)利義務(wù)，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產(chǎn)而設(shè)定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(huì)(股東會(huì))抵押決議書(shū)而造成的抵押無(wú)效。
6.重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)辦理足額保險(xiǎn)和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權(quán)利的有效性和安全性。
