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    減輕月供還貸負(fù)擔(dān) 加息后房貸的省息算法
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:979 ℃


    減輕月供還貸負(fù)擔(dān) 加息后房貸的省息算法 減輕月供還貸負(fù)擔(dān) 加息后房貸的省息算法

    從2004年10月29日,存貸款利息9年來(lái)第一次提升之日起,辛蔚(化名)就在琢磨是否提前還貸。2004年年初才買房,年末就遇到加息,辛蔚有些心急。

      不過(guò),他很快平靜下來(lái),并沒(méi)有選擇在2005年之前提前還貸。他說(shuō),其實(shí)此次貸款利率幅度有限,5年以上期限的個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率不過(guò)從5.04%上調(diào)至5.31%,提升幅度僅為0.27%。因此,個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率上調(diào)幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅,貸款利率上調(diào)只是使每月的還貸金額多了幾十元,略微增加了月供的還款負(fù)擔(dān)。

      辛蔚介紹自己的情況說(shuō),2004年初,他貸款30萬(wàn)元購(gòu)買了一套售價(jià)近40萬(wàn)元的商品房,還款期限為20年。若按照調(diào)整之前的住房貸款利率5.04%,20年內(nèi)每月還貸約1986元。

      按照有關(guān)規(guī)定,在購(gòu)房人還貸期間遇到央行利率調(diào)整,執(zhí)行時(shí)間自第2年的1月1日起。因此,從2005年1月起,按照新利率還貸,即從2005年起的19年內(nèi),辛蔚的月供變?yōu)?031元,每月還款額增加了45元,累計(jì)將多還款10000多元人民幣。

      仔細(xì)算完賬后,辛蔚認(rèn)為,沒(méi)有必要為此次加息過(guò)多擔(dān)心,此次加息幅度遠(yuǎn)在可承受范圍之內(nèi),大額度提前還款只怕會(huì)影響眼前的生活。他說(shuō),雖然家庭年收入近20萬(wàn)元人民幣左右,但作為剛剛買車買房的年輕家庭,原有的生活計(jì)劃不易打亂。

      如何計(jì)算此次加息后將要多支付的房貸額度,辛蔚稱,目前房貸基本采用的都是等額本息還款法(即每月還相同金額),計(jì)算方式也很簡(jiǎn)單:

      如果申請(qǐng)的是公積金貸款,貸款額度1萬(wàn)元,10年貸款期限每月要多還款0.86元,累計(jì)多還款103.07元;20年期限每月要多還款0.95元,累計(jì)多還款229.20元;30年期限每月要多還款1.05元,累計(jì)多還款376.83元;

      如果申請(qǐng)的是商業(yè)住房貸款,貸款額度1萬(wàn)元,10年貸款期限每月要多還款1.33元,累計(jì)多還款159.13元;20年期限每月要多還款1.50元,累計(jì)多還款360.79元;30年期限每月要多還款1.67元,累計(jì)多還款599.65元。

      需要多支付的還款額度即為,實(shí)際貸款額度乘以上面不同年期的多還款數(shù)額,便可得出每月和累計(jì)將要多還款的數(shù)額。

      正如辛蔚的計(jì)算結(jié)果一樣,其實(shí),大多數(shù)“月供族”并未為此次利息調(diào)整而過(guò)多擔(dān)心,只是擔(dān)心,此次利息調(diào)整可能是利息調(diào)整周期的開始,日后或許將要面臨漫長(zhǎng)的加息階段,如果利息一步步提升,“月供族”勢(shì)必面臨較大的房貸還款壓力。

      所以,辛蔚也不得不在稍有輕松之后,考慮可能會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果。他說(shuō),提前還貸主要是考慮減小利息壓力,如果手頭資金不足,無(wú)法實(shí)現(xiàn)提前還貸,又要盡可能達(dá)到減少利息壓力的目的,就應(yīng)該變更還款方式。這是因?yàn)椋阮~本息法的還款方式比等額本金法要多支付利息。

      等額本息,通常被稱為“等額還款”。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息;等額本金,又稱“遞減還款”,即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減。等額本息還款法的特點(diǎn)是,利息遞減,本金遞增,在貸款的前幾年,本金基數(shù)大,利息相應(yīng)也高。

      一般來(lái)說(shuō)在相同的貸款期限內(nèi),等額本息還款方式支付的利息高于等額本金方式,對(duì)長(zhǎng)期貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō),選擇遞減還款法的支出所需支付的利息少些,但等額本金還款方式前期的還款壓力偏大,所以,等額本息還款法比較適合高收入的年輕人。

      比較兩種還款方式,辛蔚看到,他的30萬(wàn)元貸款,在5.04%利率的情況下,采用等額還款法,每月付款為1986元;而采用遞減還款法,第一年第一個(gè)月付款是2510.10元,以后每月遞減,直至進(jìn)入第9年,當(dāng)年的第四個(gè)月付款為1985.10元,就可以降至等額還款水平,進(jìn)入第15年,當(dāng)年的第一個(gè)月付款為1628.10元,月付款將會(huì)明顯減少,20年后貸款到期最后一筆付款為1250.10元。

      那么,按5.04%的年率計(jì)算,等額還款法期滿后共需償付本息476760.54元,遞減還款法期滿后需償還454030.98元,扣除本金后,前者要比后者多付息約22729元左右。

      而且,加息到5.31%之后,等額還款法期滿后需要償還的本息總額為487584.35元,比加息前多了1萬(wàn)元左右;遞減還款法期滿后需要償還的本息總額為462282.98萬(wàn)元(以2004年1月1日申請(qǐng)貸款計(jì)算),比加息前只多了8252元。

      從節(jié)省利息的角度考慮,辛蔚的選擇是,最好是在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款,尤其是前5年內(nèi)一定要爭(zhēng)取多還款,使總貸款中的本金基數(shù)下降,在剩余的貸款中,利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減小。

      雖然選擇了新的還款方式,但是,辛蔚還是認(rèn)為,最好的省息方式仍然是直接縮短還貸年限。因?yàn)椋》抠J款期限一方面是確定了還款的期限,另一方面因貸款利率根據(jù)貸款期限確定。只有貸款期限縮短了,每月的還款數(shù)量不變,自然就加快了歸還本金的速度,支出的利息才會(huì)有效地減少。

      他說(shuō),如果還是上述同筆貸款,期限由20年變成30年,上述兩種方式支付的利息總額將分別達(dá)到282410元和227430元,兩者相差54980元。

      資 訊

      在海外,還貸方式甚至可以做到根據(jù)個(gè)人的收入曲線隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整,多種金融手段組合后,可以大大降低貸款人資金利用的成本。不過(guò),目前國(guó)內(nèi)銀行還做不到這一點(diǎn),個(gè)性化房貸還只是未來(lái)的趨勢(shì)。

      據(jù)說(shuō),國(guó)內(nèi)銀行曾經(jīng)推出一種分階段還款法,即考慮到購(gòu)房者可能會(huì)面臨婚姻、教育、工作家庭變故等,可以設(shè)定月還款額度不同的階段還款計(jì)劃,最多可以分為五個(gè)階段,可以是遞增的也可以是遞減的,還可以根據(jù)實(shí)際情況分階段多還或少還。

      目前國(guó)內(nèi)有五種提前還貸方式,第一種,客戶將剩余的全部貸款一次性還清,不用還利息,但已付的利息不退。第二種,部分提前還款,將還款期限縮短。第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變,減小月供負(fù)擔(dān)。第四種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短。第五種,剩余貸款保持總本金不變,只將還款期限縮短。

    減輕月供還貸負(fù)擔(dān) 加息后房貸的省息算法 減輕月供還貸負(fù)擔(dān) 加息后房貸的省息算法

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