給個人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異 給個人房貸算筆賬 四種還款方式因人而異
怎樣節省貸款償還金利息？
什么樣的房地產能做抵押申請出個人助業貸款？
不一樣的貸款方式怎樣使貸款償還金額相差萬元以上？
個人房貸如何才能享受到優惠利率，從而實現最少的利息支出？
想開公司，做點小買賣，什么樣的房地產能做抵押，找銀行申請出300萬元額度以下的個人助業貸款？
上周六的“財富課堂”上，上百名讀者趕來聽課，其中更不乏一家三四口同時出現，拿著計算器，希望專家給個人貸款算筆“明白賬”。
建行兩位個人信貸方面的專家，則通過兩個小時的生動講解和大量事例解析，讓不少讀者滿意而歸。
■四種房貸還款方式“因人而異”
據建設銀行北京分行住房金融與個人信貸業務部王強介紹，目前建行已經推出了等額遞增還款法、等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞減還款法四種還款方式，供貸款人選擇。
“貸款本息法，就是人們以往最常用的辦法，每個月的還款額一樣多；等額本金法，則是每個月還的本金一樣多，這樣總還款額就是逐月由多到少；等額遞減（遞增）法，則是根據客戶自己的意愿，先多還款后少還錢（或者先少還錢后多還款）。
至于貸款人應選擇何種還款方式，則因人而異。一般說來，收入穩定或有增長預期的購房者，適合等額還款法，這樣整個貸款期的還款壓力是不變的；而現有余款較多或日常收入遠高于債務支付的購房者，適于遞減還款法，這樣整個貸款期的貸款利息會較少。
當然，針對部分收入變動較大的購房者，專家建議可以分期組合兩項還款法，達到既可以應對合理的還款壓力，又適度節約部分貸款利息。
■中途辦理變更能省上萬利息
“自從建行推出四種還款法以后，已經有不少貸款人要求變更還款方式。”
王強表示，他就曾經給一位李先生辦理了變更手續，讓這位客戶在相同年限的貸款期里，節省了上萬元的利息。
王強介紹說，李先生是2001年10月份在建行辦理的15年期40萬商業貸款。如果一直按“等額法”來還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬元。
現在，李先生已經用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬元，平均到剩余13年的每個月本金為2323.21元，再加上利息；李先生變更還款方式后的第一個月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢數遞減，最后一個月需還款2332.29元，總利息為15.802624 萬元，比一直按照“等額法”能節省利息1.2萬多元。
■第二套房按揭需注意政策
今年上半年，中國人民銀行取消了對個人住房貸款的利率優惠政策，隨后各家銀行也紛紛推出了“第一套住房5年以上的房貸利率享受優惠利率5.508%，第二套住房5年以上房貸利率為6.12%”的政策。
王強也強調，一手房與二手房差異，造成了銀行發放貸款時的不同風險；因此，各家銀行對一手房與二手房的按揭政策是區別對待的。
在辦理二手房和第二套住房按揭貸款時，銀行的限制性政策比較多。
申請個人房貸必須同時具備六個條件：（1）有合法的身份；（2）有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（5）有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；（6）貸款行規定的其他條件。
■個人助業貸款解決“燃眉之急”
如果手頭的資金都用在個人住房等固定資產上面，突然需要一筆資金用于個人臨時資金周轉，或用于個體經營、合伙經營等形式下的生產、經營、周轉，該怎么辦？
建行北京分行住房金融與個人信貸業務部的石永進，告訴讀者一個“竅門”：可以用個人住房或者大額存單申請個人助業貸款解決“燃眉之急”。
據石永進介紹，個人助業貸款起點為10萬元，最高300萬元，期限最長二年，利率在人民銀行公布基準利率的1~1.2倍范圍內浮動。
如果貸款人手中有本外幣定期儲蓄存單、憑證式國債、個人外匯結構產品，提前取可能會損失利息收入，這時候都可以辦理個人助業貸款，質押率在70%－90%范圍內設定。
如果投資者擁有坐落于北京市城八區、大興、通州、昌平區，并且權證齊全，可上市交易的商品房、街面商業用房、寫字樓，也可以申請個人助業貸款，抵押率則在40%－60%之間。
需要強調的是，目前尚未還清貸款的商品房不能用來抵押。石永進表示，目前建行正在研究“加按”、“轉按揭”等方式，爭取讓貸款人能夠申請到已還房貸數額內的貸款，這樣的貸款方式也有望很快實現。
■課堂問答
■問：個人住房貸款現在提前還款要收取違約金嗎？
答：我聽說有外地的銀行對房貸提前還款收取違約金，目前建行提前還貸不收違約金，但要提前預約。
■問：如果央行提高了個人住房貸款的利率，具體的利率會如何調整？
答：對于正在辦理和將要申請的新貸款合同，在央行提高貸款利率后馬上調整；老的貸款合同，是第二年的1月1日就會做出變動。
■問：公積金房貸的還款方式可以改變嗎？
答：公積金的還款方式是由公積金管理中心來決定。如果需要變更公積金房貸的還款方式，需要到公積金管理中心去申請。
■問：關于助業貸款的質押部分是否可以解釋一下？
答：質押的權利憑證范圍主要是存單和債券，還有建行銷售的個人外匯結構產品。這都是指一定現金價值的物品。質押和抵押不同就是因為質押將物品轉移保管，而抵押則不需要轉移。
■問：助業貸款有什么限制條件？
答：有五種情況是不能申請個人助業貸款的。一是生產、經營或投資國家明令禁止的產品或項目；二是從事股本權益性投資，以貸款作為注冊資金、注冊驗資或增資擴股；三是從事股票、期貨、金融衍生產品投資；四是依《公司法》成立的法人企業，包括有限責任公司和股份有限公司的生產經營和投資；五是國家明確規定的其他禁止用途。除了這五種情況，其余用于個人臨時資金周轉，或用于個體經營、合伙經營等形式下的生產、經營、周轉等，都可以談。
