新司法解釋對住房信貸的影響 新司法解釋對住房信貸的影響
由最高人民法院出臺的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱為《規(guī)定》）將在 2005年1月1日實施。該《規(guī)定》明確表示：“被執(zhí)行人員及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。”對于該項司法解釋，如果在住房還沒有市場化以及個人住房
信貸不發(fā)達的情況下，可能不會引起多少人的注意，甚至于人們還會對此司法解釋十分贊許。
因此，該司法解釋完全體現(xiàn)了以人為本的精神，即個人的生存權(quán)優(yōu)先于債務償還。
但是在個人住房消費信貸十分發(fā)達的今天，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展完全是個人住房消費信貸的結(jié)果。就最近的統(tǒng)計情況來看，國內(nèi)個人住房消費貸款余額估計達近2萬億元。如果設定抵押的住房在個人違約時，銀行無法以其為抵押物來執(zhí)行，那么各金融機構(gòu)是否再做這種住房抵押貸款是十分值得懷疑的。銀行不做住房抵押貸款，既會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也可能會影響個人的住房消費。《規(guī)定》看上去是一件小事，但實際上如果該《規(guī)定》真的嚴格履行，其影響與結(jié)果則是大事了。
目前該《規(guī)定》的司法解釋已經(jīng)引起了國內(nèi)各銀行廣泛的關(guān)注，而且有些銀行的總行已經(jīng)向下面的分行下發(fā)了通知，要求下屬分行針對2005年開始實行的司法解釋后可能出現(xiàn)的局面，對現(xiàn)在已經(jīng)具備執(zhí)行條件的房屋盡快實施拍賣式或者抵債，對已經(jīng)提起訴訟的，要爭取盡快地結(jié)案進入執(zhí)行程序。
正是針對這種司法解釋，一些銀行不僅收緊了個人住房消費信貸的條件，也對這些條件增加附加條款。甚至于有銀行早就明確表示，在執(zhí)行這種司法解釋之后，如果相關(guān)的房貸案件增加，那么對個人房貸政策就可能收縮，對貸款人的審查會更加嚴格。
如果從個人的生存權(quán)的角度來說，該《規(guī)定》的司法解釋是對“以人為本”的科學發(fā)展觀的細化。因為住房既是一般的商品，也是人們生存的必需品。司法解釋就從后一意義上給出住房的內(nèi)在規(guī)定性，這也是我們社會司法公正的體現(xiàn)。
但是，任何法律可以在一個方面給出它的規(guī)定性，但另一方面可能具有不完備性。這樣就可能有人故意利用這種不完備性為個人謀利。也就是說，《規(guī)定》的司法解釋對住房的商品屬性方面的規(guī)定是不完備的，而這種不完備性就可能成為有人謀利的工具。
因為，就《規(guī)定》的司法解釋來說，它是假定該社會中的個人信貸主體都是講信用的、理性的，個人信貸違約的發(fā)生并不在于個人主觀問題，而是外在客觀的結(jié)果，或是突發(fā)事件，或是不可預見的事件。但國內(nèi)不僅信用觀念十分缺失，而且不少人甚至利用這種信用缺失去掠奪國家及個人之財富。
因此，根據(jù)《規(guī)定》的司法解釋，如果一個人不講信用，或要騙銀行的錢，他就可能以必需住房為借口而不還房貸。特別是如果這些人與房地產(chǎn)市場的中介機構(gòu)合謀時（如目前不少律師出具的關(guān)于購房時個人的收入水平證明，購房者購買多少價格房，律師就能夠出具多少收入水平的證明），那么這種人向銀行貸款購買多處住房而不還貸的事情就可能發(fā)生。
如果這樣的事件頻繁地出現(xiàn)，銀行為了降低風險，收緊個人住房消費信貸的可能性隨時會發(fā)生。這就是目前國內(nèi)銀行對司法解釋十分關(guān)注的原因所在。
同時，由于目前國內(nèi)處于經(jīng)濟上升時期，房價會持續(xù)地上升，個人的失業(yè)機會也不大。抵押的住房在銀行看來風險不會太高，但如果國內(nèi)的經(jīng)濟從一個上升時期進入一個下降周期時，那么不僅房價會下跌，而且個人失業(yè)機會會增多，工資水平會下降。在這種情況下，一定會有更多的人以必需住房為借口而不還房貸，從而使銀行的房貸風險大增。銀行正是出自這樣考慮，收緊個人住房消費信貸也就必然。如果銀行個人住房消費信貸收緊，不僅會影響到整個房貸政策的變化，也會影響到整個個人的住房消費信貸，影響整個房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)上述的意義，該《規(guī)定》的現(xiàn)行司法解釋對社會經(jīng)濟的影響決不可低估。
2005年1月1日即將來臨，對中國房地產(chǎn)業(yè)來說，將是一個歷史的轉(zhuǎn)折點，對中國房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生深遠的重大影響，中國房地產(chǎn)業(yè)即將面臨新司法解釋的嚴峻考驗。 2004年11月4日，最高人民法院公布了“法釋（2004）15號” 司法解釋，即《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，該司法解釋將自2005年1月1日起施行。
該司法解釋第六條和第七條對個人所有房屋的執(zhí)行做了如下規(guī)定： “第六條對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。” “第七條對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”這一規(guī)定勢必將對中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生以下影響：
銀行對房屋的抵押權(quán)被懸空
這一司法解釋實施后，意味著僅有一套房屋居住的銀行借款人一旦其收入發(fā)生變化，導致還不了房貸，銀行也不能因此變賣其抵押房屋，把其趕出家門。由此，銀行對房貸者房屋的抵押權(quán)就將被懸空。
銀行收縮房貸，“按揭”面臨考驗
金融機構(gòu)面臨抵押權(quán)被懸空的風險，因此，目前的個人住房貸款政策將難以繼續(xù)實行，各金融機構(gòu)必將對個人住房貸款政策作出重大調(diào)整，顯然，收縮房貸口子是銀行防范房貸風險的當然之舉。
事實上，盡管新司法解釋還未正式施行，各商業(yè)銀行已經(jīng)開始有了收縮房貸的舉動。現(xiàn)一些商業(yè)銀行要求對現(xiàn)在已經(jīng)具備執(zhí)行條件的房屋盡快實施拍賣，或者抵債，對已經(jīng)提起訴訟的，要爭取盡快結(jié)案進入執(zhí)行程序。
在這種情況下，金融機構(gòu)為了控制個人住房貸款的風險，防止不良貸款率的上升，可能將不再發(fā)放個人住房貸款，或者大幅降低住房貸款按揭比例，或要求買房者提供第三方擔保，或者是其他財產(chǎn)抵押，因此按揭也將面臨嚴峻考驗。個人住房貸款門檻的提高無疑將嚴重抑制住房的消費需求，
商品房購買力被遏制，房價將受重創(chuàng)
消費需求被嚴重抑制的直接后果是商品房購買力被遏制。在房屋供給和土地等價格相對穩(wěn)定下，需求的下降，將導致房價的下跌，房價的下跌本應帶來需求的上漲，但是房價的下跌，如果金融機構(gòu)抬高個人住房貸款門檻，購房者也難以在金融機構(gòu)辦到個人住房貸款，大量的樓盤也將滯銷，房價將受重創(chuàng)。
