固定利率適用短期房貸 僅是房貸補(bǔ)充不會成主流
近日，央行公布了《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，其中稱“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”，這就意味著房貸利率將有可能采取固定利率的新方式。而響應(yīng)該政策，中國光大銀行已向監(jiān)管部門遞交了固定利率房貸申請，但是，房貸實(shí)施固定利率，對購房者來說會否省錢？而對于銀行來說又如何規(guī)避利率上升的風(fēng)險呢？
固定利率適用短期房貸
固定利率是相對于浮動利率相對而言的。固定利率的特點(diǎn)是不再受整體利率調(diào)整變化的影響。在一段時期內(nèi)保持固定的利率。
市公積金管理中心新聞發(fā)言人李持纓表示，固定利率僅是作為浮動利率的補(bǔ)充，僅滿足部分群體的需求，不會成為主流。即使預(yù)期銀行利率下調(diào)，所執(zhí)行的固定利率，也肯定會比現(xiàn)行利率高；固定利率比較適用于短期或者階段性短期，不會出現(xiàn)長期固定利率。
鏈家市場專業(yè)人士也認(rèn)為，由于目前的房貸利率還處于上升時期，固定利率還款方式更可能是針對短期還款的，這樣有利于銀行對風(fēng)險及利潤的把控。因此，目前計劃推出固定利率的銀行很有可能會實(shí)施5年期的貸款期限，而在利率的確定上將會執(zhí)行5.51%以上的標(biāo)準(zhǔn)，而當(dāng)前5年期的貸款基準(zhǔn)利率為5.85%，這就意味著銀行很有可能會按照這樣的一個利率來確定固定利率的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
購房者需綜合判斷
面對固定利率和浮動利率兩種還款方式，購房人該如何選擇呢？
李持纓建議購房者根據(jù)對未來經(jīng)濟(jì)的趨勢進(jìn)行綜合判斷。如果預(yù)期通貨膨脹增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建議采用固定利率；如果預(yù)期通貨膨脹減小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，那么建議采用浮動利率。
具體來說，一旦銀行推出固定利率機(jī)制，對于選擇短期房貸的人來說，到底是采取固定利率還是浮動利率呢？我們可以通過下面的例子來具體判斷。
案例分析：短期內(nèi)貸款浮動利率更省錢李先生貸款30萬元，貸款期限為5年，分別以兩種貸款方式計算還款金額(均以等額本息還款方法計算)：假設(shè)固定利率還款方式選擇的利率為5年期貸款基準(zhǔn)利率5.85%，那么，其每月將還款5778.94元，5年還款共計346736.4元。相同的情況，李先生選擇浮動利率還款方式，目前個人住房貸款5年內(nèi)執(zhí)行5.27%的利率，但由于這個利率并不是一直不變的，因此，就利率可能出現(xiàn)的變化情況，可以有下面四種情況：一、5年內(nèi)利率沒有變動，仍按目前年利率5.27%利率計算，李先生每月需還款5698.55元，5年總計還款341913元。比選擇固定利率還款方式至少少還4823.4元。
二、利率每年上調(diào)0.25%，5年共計還款344363.88元，比選擇固定利率還款方式至少少還2372.52元。(左上表)
三、第二年利率每年上調(diào)0.5個百分點(diǎn)，后三年不變，五年共計還款346046.28元，比選擇固定利率還款方式至少少還690.12元。
四、第一年利率上調(diào)1個百分點(diǎn)，后四年不變。第一年，年利率為5.27%，月還款額5698.55元，年還款額68274.6元。從第二年開始，每年年利率為6.27%，月還款額5811.09元，四年共還款額278932.32元。五年共計還款347206.92元。比選擇固定利率還款方式至少少還 470.52元。
綜上所述，專業(yè)人士認(rèn)為，在浮動利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)的情況下，短期貸款選擇浮動利率貸款方式，會比固定利率方式更省錢。當(dāng)然這里還要參照固定利率的制定標(biāo)準(zhǔn)值，如果固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率，相對來說選擇浮動利率更優(yōu)，反之亦然。
銀行應(yīng)歸避風(fēng)險
實(shí)施固定利率，銀行方面該注意什么呢？央行在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中建議有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。
銀行人士認(rèn)為，除了定價能力外，利率風(fēng)險規(guī)避工具匱乏是目前銀行推出固定利率房貸最大的限制。因此，采取與房貸期限相關(guān)衍生產(chǎn)品將有助于銀行規(guī)避固定利率房貸的利率風(fēng)險。銀行必須知道一旦出現(xiàn)一再加息的情況，該如何將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其他利率衍生產(chǎn)品上。
同時，房貸證券化也是銀行推固定利率房貸很好的避險工具。在美國，銀行可以通過金融資本市場來降低固定利率房貸的利率風(fēng)險，其核心手段就是房貸的證券化。
所謂“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換，主要用于規(guī)避利率風(fēng)險或投機(jī)風(fēng)險。利率互換分固定利率和浮動利率間的互換或浮動利率與浮動利率間的互換，固定利率之間不存在互換。
所謂“房貸證券化”，即銀行在發(fā)放一筆房貸之后，并不把此項(xiàng)貸款留在自己的資產(chǎn)負(fù)債表上，而是把大量利率、期限相近的房貸放在一起，重新包裝成一筆債券，再通過金融市場賣給投資人。銀行賺取買賣差價，并鎖定自己的利潤。
固定利率適用短期房貸 僅是房貸補(bǔ)充不會成主流
