明明白白還貸清清楚楚退保 明明白白還貸清清楚楚退保
在今年1月1日?qǐng)?zhí)行新貸款利率前，不少人為了減少利息壓力而在忙碌提前還貸、退保的事，有的投資者還轉(zhuǎn)賣手頭多余的物業(yè)以減輕貸款壓力。但歸還部分貸款后的月供、相應(yīng)退多少保險(xiǎn)費(fèi)，往往是銀行、保險(xiǎn)公司算多少，消費(fèi)者就認(rèn)多少。這筆賬算起來(lái)很專業(yè)，對(duì)不懂行的消費(fèi)者來(lái)說就是筆“糊涂賬”，算多算少也難判斷，嚴(yán)女士最近到保險(xiǎn)公司退保就遇到了多算保險(xiǎn)費(fèi)的事。所以，大家有必要了解一下銀行、保險(xiǎn)公司有關(guān)的計(jì)算公式，做到明明白白還貸，明明白白退保。另外，年關(guān)將至，很多房貸族都期望拿到年終獎(jiǎng)后就交給銀行，這筆錢怎樣交才能更節(jié)省利息？怎么支配才更合理？這也是筆要搞明白的賬。
本報(bào)記者吳偉洪攝
1如何提前還貸才劃算
提前還貸就是為了省利息，要做到既劃算又適合自己的經(jīng)濟(jì)能力，當(dāng)然就不是件很隨意的事，消費(fèi)者要有筆預(yù)期的賬算。
選擇哪種提前還貸方式更省利息
記者查閱了多家銀行的資料，發(fā)現(xiàn)對(duì)提前還款方式的名稱盡管有別，但實(shí)質(zhì)相同，總的來(lái)說分為全部提前還款、部分提前還款兩大類。其中，全部提前還款法毋庸置疑是最節(jié)省利息的方法，辦理手續(xù)也最簡(jiǎn)單。但要提醒的是，借款人選擇這種方法要量力而行，不能為全部提前還清銀行債務(wù)而打亂其他資金計(jì)劃。
另一大類是部分提前還款法。這種還款法有三種方式可選擇。為了消費(fèi)者更容易判斷選擇，我們以一個(gè)真實(shí)的個(gè)案做實(shí)例。
喬先生向銀行貸了22萬(wàn)元，貸款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元，現(xiàn)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款5萬(wàn)元。
第一種：月供不變，將還款期限縮短。銀行工作人員計(jì)算，喬先生這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年半，即2011年5月就可全部還清貸款，節(jié)省利息23295元。
第二種：減少月供，還款期限不變，喬先生的月供款將由原來(lái)的2338元減少到1781元，節(jié)省利息12543元。
第三種：月供減少，還款期限也縮短。經(jīng)銀行工作人員計(jì)算，這5萬(wàn)元可在月供減少到2000元的同時(shí)，把貸款年限縮短1年，即到2012年9月可還清貸款，節(jié)省利息17783元。
由以上實(shí)例可見，月供、貸款年限同時(shí)減少的還款方式最節(jié)省利息。如果個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力允許，選擇這種方式也不錯(cuò)。
不還錢如何減少利息
假如借款人手頭沒有足夠資金可提前還款，但又想節(jié)省利息，那么還有縮短貸款年限、變更還款方式兩種方法可選擇。
仍然以喬先生為例，如果喬先生不提前還5萬(wàn)元，保持貸款余額不變，只把貸款年限由2013年9月縮短到2008年9月，即貸款年限縮短5年，再繼續(xù)月供3年半就能把剩余貸款還清。那么，喬先生縮短貸款年限后的月供為2813.6元，節(jié)省利息6292元。
另一種就是變更還款方式。喬先生目前采用的還款方式是等額本息法，這種方式比等額本金法要多支付利息。如果喬先生改為等額本金還款方式，那么新的第一期月供支付利息的計(jì)算就另當(dāng)別論了。
提前還貸是否虧本？
很多采用等額本息法的借款人準(zhǔn)備提前還貸，但認(rèn)為自己已經(jīng)把大筆利息支付給了銀行，現(xiàn)在又提前還銀行的錢，這么做挺吃虧，干脆就先不還了。但實(shí)際上，提前還款并不吃虧，反而是越早還越能節(jié)省利息、越劃算。
記者咨詢銀行工作人員了解到，等額本息還款法的特點(diǎn)是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高。如果是從節(jié)省利息的角度考慮，最好是在貸款的前幾年?duì)幦《噙€款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中，利息負(fù)擔(dān)就會(huì)減校所以，提前還款并不會(huì)吃虧，反而是幫你減掉了不少利息。
2提前還貸計(jì)算方式
不論采取哪種方式提前還款，消費(fèi)者都想知道新的月供是怎么計(jì)算出來(lái)的，還錢也好還得明明白白。記者從銀行了解到，如果采用等額本息還款方式，不論是月供變、年限變還是兩個(gè)都變，或者是不還錢是縮短貸款年限，計(jì)算新的月供都參照相同的計(jì)算原理，即應(yīng)根據(jù)未償還貸款余額及剩余還款期數(shù)計(jì)算還款額，計(jì)算公式為：
借款人可套用公式，根據(jù)自己的貸款余額和剩余還款期數(shù)就能計(jì)算出新的月供款額。
3提前還貸如何退保
不論是提前還貸還是縮短貸款年限，緊接著要準(zhǔn)備的就是到保險(xiǎn)公司退保，這件事可千萬(wàn)別忘了。但退多少，怎么退，當(dāng)中還有什么訣竅？先看看嚴(yán)女士的經(jīng)歷，可能很多人就會(huì)明白點(diǎn)什么。
個(gè)案
嚴(yán)女士2003年9月以17.5萬(wàn)元在天河買了套房子，向銀行申請(qǐng)了20年、14.5萬(wàn)元的貸款。相應(yīng)的，嚴(yán)女士也到銀行指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買了20年的個(gè)人房屋抵押綜合保險(xiǎn)。
這種保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為17.5萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)率分別為0.6251‰和0.4‰，保險(xiǎn)期限自2003年9月29日零時(shí)到2023年9月28日二十四時(shí)，保險(xiǎn)費(fèi)為2262元。
2004年12月14日，嚴(yán)女士轉(zhuǎn)賣這套房子后，便到保險(xiǎn)公司退保。工作人員計(jì)算，這套房投保一年零三個(gè)月，應(yīng)收保險(xiǎn)費(fèi)717元，該退的保險(xiǎn)費(fèi)為1545 元。嚴(yán)女士納悶了，自己曾有套房子也是買來(lái)一年后就轉(zhuǎn)賣，保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)和實(shí)際保險(xiǎn)時(shí)間都與這套房子相近，投保的保險(xiǎn)公司是該保險(xiǎn)公司的另一家支公司，但扣除的保費(fèi)只有200多元，為什么這次就扣了717元呢？
保險(xiǎn)公司的工作人員給嚴(yán)女士打出了一張單，寫明白了退保的計(jì)算公式。其中，還貸保證險(xiǎn)應(yīng)退保費(fèi)＝保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)期限初還貸保證險(xiǎn)保險(xiǎn)基礎(chǔ)費(fèi)率×剩余退保系數(shù)剩余月數(shù)／保險(xiǎn)期限月數(shù)×(1－5％)＝14.5萬(wàn)元× 0.4‰×8.5875×225／240×(1－5％)＝443.60元。
財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)應(yīng)退保費(fèi)＝保險(xiǎn)金額×財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)保險(xiǎn)基礎(chǔ)費(fèi)率×剩余退保系數(shù)×(1－5％)＝17.5萬(wàn)元×0.53‰×15.1900×(1－5％)＝1334.10元。合計(jì)應(yīng)退保費(fèi)為1777.70元。
經(jīng)這么一折騰，保險(xiǎn)公司又給嚴(yán)女士退了232元，扣除的保費(fèi)降低到了484元。
嚴(yán)女士還是覺得蹊蹺，既然有計(jì)算公式，為什么兩次的計(jì)算結(jié)果會(huì)相差200多元？保險(xiǎn)公司的工作人員給出的答復(fù)是，電腦出錯(cuò)了。嚴(yán)女士心里不踏實(shí)，就把自己的經(jīng)歷報(bào)料給《黃金樓市》。
