房產(chǎn)抵押貸款不同于個(gè)人住房按揭。在用途上，房產(chǎn)抵押貸款貸得的款項(xiàng)可用于綜合消費(fèi)，如押舊買新、買車、買耐用消費(fèi)品、裝修、旅游、留學(xué)等，也可用于企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)；按揭貸款的款項(xiàng)是銀行直接劃到開(kāi)發(fā)商賬戶上，只能用于支付所抵押房屋的剩余房款；在利率上，按揭貸款比房產(chǎn)抵押貸款優(yōu)惠得多；從期限和成數(shù)上看，抵押貸款屬于短期融資，貸款期限最高五年，實(shí)際業(yè)務(wù)中普遍就是一至兩年，貸款額度一般不能超過(guò)抵押房屋評(píng)估值的七成；而個(gè)人住房貸款則可達(dá)到八成30年。
北京的工商銀行和建設(shè)銀行暫停了住房抵押貸款，理由是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，不還款的人日益增多。南京各家銀行雖然說(shuō)沒(méi)有暫停貸款，但做法謹(jǐn)慎。
首先，手續(xù)復(fù)雜讓人卻步。建行房貸中心介紹說(shuō)：目前如要辦住房抵押貸款不僅手續(xù)復(fù)雜。執(zhí)行的利率是消費(fèi)性貸款中最高的一種。首先也是明確貸款用途，如果確定貸款是為了買車，銀行會(huì)要求貸款人提供購(gòu)車合同，購(gòu)車首付款單據(jù)，貸款的錢也是直接打到車商的賬上，不會(huì)給貸款人，以防濫用。如果貸款是為了裝修，要求提供與裝修公司的合同，貸款也是劃到裝修公司賬上。現(xiàn)房抵押也涉及到房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的問(wèn)題，建行收取的評(píng)估費(fèi)一般是房?jī)r(jià)的5‰。整個(gè)貸款辦理期很長(zhǎng)，一般評(píng)估需10個(gè)工作日，審批7個(gè)工作日，還有房產(chǎn)抵押10個(gè)工作日，前前后后要一個(gè)月左右。貸款人除非條件很好，否則抵押貸款基本上是批不下來(lái)的。
其次，貸款利率上浮10％。南京中信實(shí)業(yè)銀行零售現(xiàn)代管理科負(fù)責(zé)人包華俊告訴記者，目前做住房抵押貸款的開(kāi)酒店、開(kāi)貿(mào)易公司等個(gè)體經(jīng)營(yíng)者也占了相當(dāng)部分，銀行會(huì)要求提供購(gòu)銷合同和稅單。對(duì)借款人的收入進(jìn)行深入調(diào)查，如果酒店方面，借款人是為了裝修還是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)銀行要了解清楚，酒店毛利潤(rùn)至少要5％以上，因?yàn)橘J款利率最少是5．31％，在目前資金緊張的情況下貸款利率還要上浮10％，貸款期限均是一年期。銀行信貸員會(huì)親自上門看每一個(gè)抵押物，看酒店的地段，翻臺(tái)率如何。在貸款上銀行現(xiàn)在走的是“高檔路線”，高檔收入群除了有幾套房產(chǎn)外，還會(huì)有實(shí)業(yè)等多項(xiàng)資產(chǎn)，從這個(gè)角度上說(shuō)貸款給富人風(fēng)險(xiǎn)低些。
