（１９９９年１２月６日上海市人民政府令第７６號(hào)發(fā)布）
第一條 （制定目的和依據(jù)）
為了加強(qiáng)本市房地產(chǎn)抵押管理，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押。
第三條 （有關(guān)用語含義）
下列用語在本辦法中的含義：
（一）房地產(chǎn)抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)）作為債權(quán)擔(dān)保的行為；在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先得到償還。
（二）房屋期權(quán)，是指以建設(shè)工程總承包合同、建設(shè)工程施工總承包合同或者以商品房預(yù)購（售）合同約定將來某一時(shí)間獲得建成房屋的權(quán)利。房屋期權(quán)包括房屋建設(shè)工程期權(quán)和預(yù)購商品房期權(quán)。
第四條 （基本原則）
房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)受法律保護(hù)。
第五條 （可以抵押的房地產(chǎn)）
下列房地產(chǎn)可以抵押：
（一）依法獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權(quán)；
（二）依法獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；
（三）依法獲得的房屋期權(quán)；
（四）依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。
第六條 （不得抵押的房地產(chǎn)）
下列房地產(chǎn)不得抵押：
（一）以行政劃撥方式獲得的尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權(quán)；
（二）尚未建有房屋及其他地上定著物的農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)；
（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
（四）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；
（五）政府代管的房地產(chǎn)；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋和土地使用權(quán)；
（七）權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
（八）依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；
（九）已出租的公有居住房屋；
（十）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第七條 （抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍）
抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，從其約定。
第八條 （抵押權(quán)擔(dān)保的期間）
抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
第九條 （抵押物價(jià)值的確定）
設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押物的價(jià)值由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定，抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商議定不成的，可以經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十條 （抵押物的價(jià)值與所擔(dān)保的債權(quán)）
抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值；其中，出讓土地使用權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的款額，房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價(jià)。
設(shè)定抵押權(quán)后，該房產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額不得超出其價(jià)值的余額部分。
第十一條 （再次抵押的告知）
以已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)再次抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已抵押的事實(shí)書面告知接受再抵押者。
第十二條 （以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十三條 （以有期限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用年限。
第十四條 （以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)）
以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押物以抵押人享有的份額為限。
以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。
第十五條 （以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)）
以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物；在抵押權(quán)存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。抵押人和抵押權(quán)人另有約定的，從其約定。
第十六條 （以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)）
以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于開發(fā)建設(shè)該出讓地塊的貸款，并不得違反國(guó)家和本市關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的約定。
第十七條 （設(shè)定抵押權(quán)時(shí)房屋與土地使用權(quán)的關(guān)系）
房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應(yīng)比例的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。
第十八條 （以商品房設(shè)定抵押權(quán)）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以已建成商品房設(shè)定抵押權(quán)的，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不得銷售該抵押物。
第十九條 （抵押合同簽訂后新增的房屋）
抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。
第二十條 （以有限產(chǎn)權(quán)房屋設(shè)定抵押權(quán)）
以有限產(chǎn)權(quán)房屋設(shè)定抵押權(quán)的，必須符合國(guó)家和本市有關(guān)有限產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)利的規(guī)定。
前款所稱的有限產(chǎn)權(quán)房屋，是指房屋所有人擁有的享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)的房屋。
第二十一條 （以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押權(quán)）
債權(quán)人和債務(wù)人可以以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)約定連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間、被擔(dān)保債權(quán)的最高限額。
約定的債權(quán)發(fā)生期屆滿后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)辦理最高額抵押權(quán)確定登記。實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期短于約定的債權(quán)發(fā)生期的，可以以實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)；實(shí)際的債權(quán)發(fā)生期超出約定的債權(quán)發(fā)生期的，以約定的債權(quán)發(fā)生期為準(zhǔn)。債權(quán)發(fā)生期屆滿時(shí)，實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額低于最高債權(quán)限額的，以實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額；實(shí)際存在債權(quán)的累計(jì)數(shù)額超出最高債權(quán)限額的，以最高債權(quán)限額登記為被擔(dān)保的主債權(quán)額。
