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    房地產(chǎn)抵押的種類
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,031 ℃

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的發(fā)展形勢(shì)下,房地產(chǎn)抵押貸款成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要融資渠道。所謂房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物,并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先得到償還。目前,房地產(chǎn)抵押主要有土地使用權(quán)抵押、房屋所有權(quán)抵押、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押、在建工程抵押等類型
    一、土地使用權(quán)抵押
    1.出讓土地使用權(quán)
    出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。
    2.劃撥土地使用權(quán)
    劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押但是,在當(dāng)事人具有合法的土地證、房產(chǎn)證的前提下,可以通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以劃撥土地使用權(quán)上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金等方式抵押土地使用權(quán)。
    3.集體土地使用權(quán)
    鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
    二、房屋所有權(quán)抵押
    房屋所有權(quán)是指權(quán)利人取得對(duì)房屋占有,使用、收益、處分的權(quán)利。用依法取得的房屋所有權(quán)抵押時(shí),房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得抵押:
    (一)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;
    (二)權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的;
    (三)被確定為文物保護(hù)單位或者具有重要紀(jì)念意義的建筑物;
    (四)依法被查封的;
    (五)縣級(jí)以上人民政府依法收回的土地使用權(quán)的;
    (六)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;
    (七)已依法公告列入拆遷范圍的;
    (八)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。
    抵押已出租的房屋時(shí),抵押人應(yīng)當(dāng)將房屋出租的事實(shí)告知抵押權(quán)人,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。抵押合同生效后,原租賃合同繼續(xù)有效
    三、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押
    預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
    四、在建工程抵押
    在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
    以在建工程設(shè)定抵押的,其擔(dān)保的債務(wù)以該房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工部分的價(jià)值為限,但應(yīng)扣除依法已預(yù)售部分和已設(shè)定抵押部分的價(jià)值。
    (萬欣)

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