黎先生：我通過中介選定了一套房，業(yè)主私下暗示我，繞開中介交易可省下一筆中介傭金，我們就私下達(dá)成交易，我下了三萬元定金，但因?yàn)闆]有籌到全部的房款，就又跟業(yè)主交涉辦理銀行按揭，業(yè)主不肯，說我違約，沒收定金，我該怎么辦?
答：沒有中介的參與，買賣雙方實(shí)際上是很難辦理銀行按揭手續(xù)的。存在一個事實(shí)：即買方不可能愿意以原業(yè)主的名字辦理房屋抵押，以至買到的房子還在原業(yè)主名下;賣方也不會愿意先將房產(chǎn)過戶，以至房款沒收到，房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。但若有中介參與，則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協(xié)議，可以按照一個程序進(jìn)行：買方先交部分首期款后，中介公司即拿委托書到銀行申請按揭，銀行承諾可按揭后再到國土局辦理過戶手續(xù)，然后以新的房產(chǎn)證抵押貸款，即房價的剩余部分，所貸錢款交原業(yè)主。這樣，即使沒有辦法籌集全款，也可以解決。
如果房子不中意誠意金可退還嗎?
李先生：我去看一個房子，中介要我先繳納誠意金，這個收費(fèi)合理嗎?如果沒看中，錢可以退回嗎?
答：中介收取誠意金，是在談好一個價位的基礎(chǔ)上，幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費(fèi)用。比如開價25萬的房子，如果買方提出砍價2萬成交，那中介就收取這個誠意金，去和賣房談，如果沒談成，就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了，那這筆錢就不能退。
房產(chǎn)證抵押，要怎樣過戶?
歐小姐：我看中的房子，賣主說房產(chǎn)證抵押在銀行，要怎樣才可以過戶?
答：如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有三種方式。一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
如何確保二手房定金合同有效?
1358XXX1810讀者問：現(xiàn)在房價有些動蕩，怕業(yè)主會反悔，我應(yīng)如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復(fù)：購房者對所購房屋滿意后，一般都會被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向賣家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購房者便可要求雙倍返還定金
