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房產(chǎn)證抵押怎樣過戶
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:942 ℃

  黎先生:我通過中介選定了一套房,業(yè)主私下暗示我,繞開中介交易可省下一筆中介傭金,我們就私下達(dá)成交易,我下了三萬元定金,但因?yàn)闆]有籌到全部的房款,就又跟業(yè)主交涉辦理銀行按揭,業(yè)主不肯,說我違約,沒收定金,我該怎么辦?

  答:沒有中介的參與,買賣雙方實(shí)際上是很難辦理銀行按揭手續(xù)的。存在一個事實(shí):即買方不可能愿意以原業(yè)主的名字辦理房屋抵押,以至買到的房子還在原業(yè)主名下;賣方也不會愿意先將房產(chǎn)過戶,以至房款沒收到,房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。但若有中介參與,則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協(xié)議,可以按照一個程序進(jìn)行:買方先交部分首期款后,中介公司即拿委托書到銀行申請按揭,銀行承諾可按揭后再到國土局辦理過戶手續(xù),然后以新的房產(chǎn)證抵押貸款,即房價的剩余部分,所貸錢款交原業(yè)主。這樣,即使沒有辦法籌集全款,也可以解決。

  如果房子不中意誠意金可退還嗎?

  李先生:我去看一個房子,中介要我先繳納誠意金,這個收費(fèi)合理嗎?如果沒看中,錢可以退回嗎?

  答:中介收取誠意金,是在談好一個價位的基礎(chǔ)上,幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費(fèi)用。比如開價25萬的房子,如果買方提出砍價2萬成交,那中介就收取這個誠意金,去和賣房談,如果沒談成,就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了,那這筆錢就不能退。

  房產(chǎn)證抵押,要怎樣過戶?

  歐小姐:我看中的房子,賣主說房產(chǎn)證抵押在銀行,要怎樣才可以過戶?

  答:如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行,說明業(yè)主還欠銀行的款項,因此,要過戶可以有三種方式。一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行,向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議。若銀行同意變更,則將借款人由賣方變更為買方,并由銀行出具證明,注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記,同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后,買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

  如果銀行不同意變更,則只能就雙方達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證,待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證,解除抵押登記手續(xù),同時憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法,是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清,取出房產(chǎn)證。

  如何確保二手房定金合同有效?

  1358XXX1810讀者問:現(xiàn)在房價有些動蕩,怕業(yè)主會反悔,我應(yīng)如何確保二手房定金合同有效成立呢?

  回復(fù):購房者對所購房屋滿意后,一般都會被中介公司要求繳納一定的定金,以便留住房源,而定金合同是否能夠有效成立,也是十分需要注意的。

  因此,你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向賣家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書面的中介協(xié)議,該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立,一旦房主不同意出售房屋,購房者便可要求雙倍返還定金

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