金融與地產(chǎn)息息相關(guān)，對于按揭買家來說，金融與地產(chǎn)更是在購房過程和遞件過戶中環(huán)環(huán)相扣。目前約80%的二手房買家會使用按揭購房，故此大多數(shù)的消費(fèi)者買房少不了同時要與這兩個行業(yè)打交道。最近一位讀者給欄目發(fā)來電郵，詢問有關(guān)抵押物業(yè)轉(zhuǎn)讓的事情。這位讀者對純抵押物業(yè)和正在按揭的物業(yè)分辨不清，也不知道這兩類物業(yè)轉(zhuǎn)讓需要注意什么，為此我們邀請良策按揭廣州經(jīng)理湯敏研給這位讀者指點(diǎn)迷津。
讀者鄴先生：我現(xiàn)在正在看房子，接觸到的盤源大多數(shù)是按揭中的物業(yè)。我聽人說做純抵押的物業(yè)要格外小心。純抵押物業(yè)與住宅按揭物業(yè)看上去都是抵押物業(yè)，如何分辨這兩類物業(yè)？
專家觀點(diǎn)：純抵押物業(yè)是指業(yè)主抵押自有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)給銀行以獲得現(xiàn)金，該業(yè)務(wù)不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；住房按揭則是在新業(yè)主以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的物業(yè)抵押給銀行，從而取得貸款來支付部分樓款，該業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。由于純抵押物業(yè)與住宅按揭物業(yè)在房產(chǎn)證他項(xiàng)權(quán)利頁上都是登記“該物業(yè)抵押給哪個銀行，權(quán)利價(jià)值為多少”，比較難區(qū)分，不過購房者可以從房產(chǎn)證的發(fā)證日期與抵押登記日期是否為同一天來判斷該物業(yè)屬于哪種性質(zhì)。
純抵押物業(yè)是業(yè)主取得銀行貸款同意后到房管局做抵押登記，房管局往往在同一天就出一本帶有他項(xiàng)權(quán)利登記的新證給業(yè)主，抵押登記與出新證日期是同一天。住房抵押貸款涉及的物業(yè)則是在出新證后再去房管局辦抵押登記，故此出新證的日期與抵押登記日期不相吻合，抵押登記日期往往比房產(chǎn)證出證日期要晚十多天。
轉(zhuǎn)讓純抵押物業(yè)或住房按揭物業(yè)一般都需要征得銀行同意，轉(zhuǎn)讓這類物業(yè)方法有兩個：“贖契”或“轉(zhuǎn)按”。銀行一般在抵押合同上要求業(yè)主供滿某一個期限后才可辦理“贖契”或“轉(zhuǎn)按”，若未滿指定的期限，銀行有權(quán)拒絕業(yè)主提出的申請，消費(fèi)者買此類物業(yè)需注意。有購房者擔(dān)心，純抵押物業(yè)做“轉(zhuǎn)按”，新業(yè)主只能做純抵押貸款，湯小姐表示實(shí)際情況并非如此。純抵押物業(yè)“轉(zhuǎn)按”可辦理住房貸款，首次置業(yè)的買家可享受基準(zhǔn)利率下調(diào)30%的優(yōu)惠，而純抵押貸款利率一般為基準(zhǔn)利率。
對于“贖契”或“轉(zhuǎn)按”，湯小姐建議，基于產(chǎn)權(quán)安全，消費(fèi)者最好采用“轉(zhuǎn)按”。“轉(zhuǎn)按”是在不結(jié)清上手業(yè)主貸款的情況下先轉(zhuǎn)名給新買家，新買家抵押該物業(yè)給銀行。有時業(yè)主借有外債或涉及經(jīng)濟(jì)糾紛，法院對業(yè)主名下物業(yè)發(fā)出查封令。由于物業(yè)抵押中，銀行是第一債權(quán)人，該物業(yè)相當(dāng)于免除了被查封的命運(yùn)，一旦該物業(yè)涂銷抵押登記，已在房管局“排隊(duì)”的查封令立即生效，新買家可能會陷入困境。若新買家采取“轉(zhuǎn)按”，該物業(yè)可在銀行的“保護(hù)”下順利轉(zhuǎn)給新買家，下一任業(yè)主得以安全度過險(xiǎn)境。
提醒消費(fèi)者注意，抵押物業(yè)是否能順利交易，還與業(yè)主還款記錄是否良好很有關(guān)系。若業(yè)主有多次逾期還款記錄，銀行會拒絕業(yè)主提出的“轉(zhuǎn)按”申請，并要求業(yè)主一次性還清本金利息和違約金。
金融與地產(chǎn)息息相關(guān)，對于按揭買家來說，金融與地產(chǎn)更是在購房過程和遞件過戶中環(huán)環(huán)相扣。目前約80%的二手房買家會使用按揭購房，故此大多數(shù)的消費(fèi)者買房少不了同時要與這兩個行業(yè)打交道。最近一位讀者給欄目發(fā)來電郵，詢問有關(guān)抵押物業(yè)轉(zhuǎn)讓的事情。這位讀者對純抵押物業(yè)和正在按揭的物業(yè)分辨不清，也不知道這兩類物業(yè)轉(zhuǎn)讓需要注意什么，為此我們邀請良策按揭廣州經(jīng)理湯敏研給這位讀者指點(diǎn)迷津。
讀者鄴先生：我現(xiàn)在正在看房子，接觸到的盤源大多數(shù)是按揭中的物業(yè)。我聽人說做純抵押的物業(yè)要格外小心。純抵押物業(yè)與住宅按揭物業(yè)看上去都是抵押物業(yè)，如何分辨這兩類物業(yè)？
專家觀點(diǎn)：純抵押物業(yè)是指業(yè)主抵押自有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)給銀行以獲得現(xiàn)金，該業(yè)務(wù)不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；住房按揭則是在新業(yè)主以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的物業(yè)抵押給銀行，從而取得貸款來支付部分樓款，該業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。由于純抵押物業(yè)與住宅按揭物業(yè)在房產(chǎn)證他項(xiàng)權(quán)利頁上都是登記“該物業(yè)抵押給哪個銀行，權(quán)利價(jià)值為多少”，比較難區(qū)分，不過購房者可以從房產(chǎn)證的發(fā)證日期與抵押登記日期是否為同一天來判斷該物業(yè)屬于哪種性質(zhì)。
