正文：期房按揭抵押不具物權效力
抵押權屬于物權法調整范疇，主要是指債權人對于債務人或第三人提供的作為債履行擔保的財產，在債務人不履行債務時；債權人徑行處置擔保財產，并從價金中享有優先受償的權利。期房買賣中購房人以尚未獲取所有權的房屋（樓花）為之抵押登記時，銀行在主張債權的同時有無房產處置權——物權，是個頗有爭議的話題。
期房是指依法獲準尚未建造或正在建造的房屋。前者稱之為賣樓花，即樓花按揭抵押，后者為在建房屋按揭抵押，兩者統稱為期房買賣。據此購房人因資金不足向銀行貸款時，即發生了購房人以不存在的房屋設定抵押的問題。對此情形主張銀行享有房產處置權的人認為，購房人將合同取得的房屋期待權讓渡給銀行作為取得貸款擔保，若購房人能按期還本付息則視為將期待權贖回，故取得房屋產權，否則將失去房屋所有權。筆者認為，就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似法國的契據登記，但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在。契據登記是指登記機關依據當事人訂立的合同所載明的內容進行徑直登記，值此始產生抵押效力的制度。我國并不承認也不采用契據登記制度，而實行的是不動產登記、發證制度，故此，期房抵押登記行為充其量可視為合同內容在有關部門的備案，而不是嚴格意義上的物權抵押登記。
筆者之所以強調期房買賣中的抵押不具有物權效力，是因為作為法律之物的房屋正在建造之中，所有權也尚在形成，屆時，以不存在的房屋設定抵押，其權利的合理性應受質疑。另據《城市房地產管理法》有關“國家實行房屋所有權登記發證制度”以及《城市房屋權屬登記管理辦法》有關新建房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，還有《城市房地產抵押管理辦法》有關“抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記”之規定，銀行只能請求購房人或開發商償還貸款——債權；而不能對房產實施處置權——物權。
本文關鍵詞：期房按揭抵押,不具物權效力
