：你好。我在１９９８年８月１６日，與某供銷社簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，供銷社將坐落在某商城的一間４０平方米的副食品營業(yè)房，以１３萬元的價格轉(zhuǎn)讓給我。協(xié)議簽訂后，我當日付款１２３０００元，雙方約定待供銷社在１９９８年底辦好房屋所有權證后付清余款７０００元，但供銷社一直未為我辦理房產(chǎn)證。后來得知，供銷社早在與我簽訂房屋轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議之前，１９９７年１１月就已將該副食品營業(yè)房作為貸款抵押物抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行某支行，由于供銷社不能償還到期貸款，中國農(nóng)業(yè)銀行某支行已向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，受理法院在２００１年２月作出中國農(nóng)業(yè)銀行某支行勝訴的判決并且通過強制執(zhí)行程序，對該爭議房屋進行強制拍賣。在這種情況下，我與供銷社所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎？我應當如何保護我的合法權益？
張某
張某：你好。來信所問的問題是關于合同標的物抵押在先，合同是否有效的問題。根據(jù)我國《民法通則》的有關規(guī)定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下所作的行為，是無效民事行為。《擔保法》第４９條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。
供銷社將銀行貸款抵押物又重新轉(zhuǎn)讓賣給你，并且沒有告訴你房屋已經(jīng)抵押的情況，其行為違反了我國《民法通則》的有關規(guī)定，也違反了《擔保法》第４９條的規(guī)定，屬于欺詐行為，你和供銷社所簽訂的房屋買賣協(xié)議應當依法確認無效。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然無效，但法律還是會保護你的合法權益的。
《合同法》第５８條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任”。根據(jù)《合同法》的上述規(guī)定，供銷社作為過錯方，除應當向你（沒有過錯的一方）返還全部購房款以外，還應當賠償你因為購房合同無效而受到的損失，包括利息損失和其他因此受到的損失。
你可以以《合同法》的規(guī)定為依據(jù)，向供銷社要求其賠償你的全部損失。如果供銷社拒絕賠償，你可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院依法保護你的合法權益。
從本案可以看出在房地產(chǎn)交易的過程中，僅審查合同的內(nèi)容還是不夠的，更重要的是查清合同標的物是否存在權利瑕疵。如果在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，到房地產(chǎn)管理機關調(diào)查核實一下交易房屋的權利狀況，就可以知道房地產(chǎn)的真實狀況，也就不會簽訂協(xié)議購買已經(jīng)辦理抵押登記的房屋了。
