廣州市南沙區(qū)房地產(chǎn)交易中心
地役權(quán)是一種古老的他物權(quán)形式，為各國物權(quán)法所承認(rèn)。所謂地役權(quán)是指為適用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。”同時，該法第一百五十八條規(guī)定“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。 據(jù)此，與抵押登記一樣，當(dāng)事人對地役權(quán)依法可以向有關(guān)部門進行權(quán)屬登記。那么，在同一房屋上既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立地役權(quán)，二者之間是沖突關(guān)系、不能并存于登記簿，還是可以按順位關(guān)系共存于登記簿呢?筆者認(rèn)為，在同一房屋上既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立地役權(quán)可以按順位關(guān)系共存于登記簿，其理由如下。
一、根據(jù)物權(quán)的排他效力，兩者并行不悖
物權(quán)的排他效力是指同一個標(biāo)的物上不能同時存在兩個以上內(nèi)容不相容的物權(quán)。具體表現(xiàn)在：1．所有權(quán)。一個標(biāo)的物上不能同時存在兩個所有權(quán)，我國法律絕對不承認(rèn)所謂“雙重所有權(quán)”。2．用益物權(quán)。一塊土地上不能同時存在兩個用益物權(quán)。3．擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是對標(biāo)的物交換價值的支配，通常可以并存。4．不同種類的物權(quán)相互之間。不同種類的物權(quán)具有相容性，可以并存于一個標(biāo)的物上。如所有權(quán)可以和他物權(quán)并存，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)可以并存。地役權(quán)屬于用益物權(quán)的一種，而抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，因此兩者是可以相容的。
二、我國法律并未規(guī)定兩者不能同時進行權(quán)屬登記
《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記：未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”：第一百六十五條規(guī)定“地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”；第一百八十七條規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。根據(jù)上述法律可以推知，同一土地或者房屋設(shè)定地役權(quán)后，同樣可以設(shè)定抵押權(quán)，依法進行權(quán)屬登記。
三、抵押權(quán)與地役權(quán)應(yīng)受物權(quán)的優(yōu)先效力的限制
物權(quán)的優(yōu)先效力是指同一標(biāo)的物上有數(shù)個利益相互矛盾、相互沖突的權(quán)利并存時，具有較強效力的權(quán)利排斥或先于具有較弱效力的權(quán)利的實現(xiàn)。物權(quán)的優(yōu)先效力包括對外的優(yōu)先效力和對內(nèi)的效力兩個方面。對內(nèi)的優(yōu)先效力基本規(guī)則如下：1．所有權(quán)和他物權(quán)并存時，他物權(quán)優(yōu)先。2．他物權(quán)并存時，原則上講究“先來后到”，誰成立在先，誰的效力優(yōu)先。抵押權(quán)和地役權(quán)同為他物權(quán)，因此兩者的順序應(yīng)受上述規(guī)則限制。具體有以下情形：1．抵押權(quán)先登記設(shè)立的，地役權(quán)的設(shè)立應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，這是因為地役權(quán)的設(shè)立有可能會降低供役地的價值，影響抵押權(quán)人的利益；2．地役權(quán)先登記設(shè)立的，抵押權(quán)的設(shè)立不需經(jīng)地役權(quán)人同意即可辦理登記，這是因為抵押權(quán)是以抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)的價金優(yōu)先受償，注重的是抵押物“價格”價值；而地役權(quán)注重的是供役地的使用價值，兩者互不影響。
綜上所述，地役權(quán)與抵押權(quán)可以依法辦理登記，且可以按順位關(guān)系共存于登記簿。
