房產(chǎn)抵押登記手續(xù)根據(jù)我國《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。而房屋作為一種不動產(chǎn)，相對其它財(cái)物而言，具有固定附著、不易轉(zhuǎn)移滅失等優(yōu)點(diǎn)，因此房產(chǎn)抵押的擔(dān)保形式歷來因其收貸風(fēng)險(xiǎn)小、清償可靠程度高而為大多數(shù)債權(quán)人所優(yōu)先考慮。對此，中國民間有句十分形象的比喻﹃叫作跑得了和尚跑不了廟。
但是在現(xiàn)實(shí)生活中，卻有相當(dāng)部分的債權(quán)人由于不懂法或是怕麻煩等原因，對抵押的房產(chǎn)未按法律規(guī)定及時(shí)到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)，結(jié)果讓債務(wù)人鉆了空子，造成重復(fù)抵押、無效抵押，從而影響到自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我國︽擔(dān)保法︾第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，抵押行為從法律角度上講是一種要式法律行為，抵押的成立必須以辦理抵押物登記手續(xù)為前提，否則抵押行為無效，不受法律保護(hù)。
《擔(dān)保法》作出上述規(guī)定的目的在于防止債務(wù)人將自己無所有權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)虛設(shè)抵押給債權(quán)人，或是將價(jià)值有限的同一抵押物重復(fù)抵押給多個(gè)債權(quán)人而影響將來抵押權(quán)人合法債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。本案原告陳某與被告蘭某之間私下達(dá)成的抵押行為因未履行登記手續(xù)，因此抵押認(rèn)定無效，原告陳某對該房產(chǎn)不享有第一順序優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，必須與其它債權(quán)人一起，按各自債權(quán)所占的比例共同參與剩余財(cái)產(chǎn)的分配，顯然在還有其它多名債權(quán)人存在、﹃僧多粥少﹄的情況下，原告陳某的債權(quán)實(shí)現(xiàn)無疑將受到影響。
案情：被告蘭某因無流動資金周轉(zhuǎn)，于一九九三年至一九九五年先后數(shù)次向原告陳某借款二點(diǎn)五萬元，借款到期后被告未能及時(shí)償還。經(jīng)原告多次催討，被告于一九九八年四月重新出具欠條一張，約定原拖欠原告的借款二點(diǎn)五萬元于五月底前一次性付清，并以原告坐落在永安市上大溪的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。
然而到期后被告蘭某仍然分文未付，原告陳某遂訴至法院。永安市法院經(jīng)審理后，認(rèn)為原、被告之間的借貸行為合法有效，被告借款未還，應(yīng)承擔(dān)償還本息的民事責(zé)任，原、被告未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，抵押認(rèn)定為無效，據(jù)此判決被告蘭某應(yīng)償還原告陳某借款本金二點(diǎn)五萬元及相應(yīng)利息。原告陳某要求以該房屋作為抵押物直接折價(jià)抵償借款的請求，因抵押行為無效，法院不予支持。
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