導讀：當遇到經(jīng)濟瓶頸時，有的人會選擇將房產(chǎn)進行抵押，已解決一時的經(jīng)濟需要，但是需注意的是房產(chǎn)抵押有一定的風險，具體的風險有哪些?請看本文詳細介紹：
房產(chǎn)抵押貸款可能存在的風險：
(一)租賃權對抗的風險
1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。
(二)抵押登記權的風險
1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
2、土地使用權的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
(三)土地性質引發(fā)的風險
1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
2、處置費用。對于出讓土地性質的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。
(四)土地用途變更的風險
出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設單位確需改變土地建設用途的，經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
(五)在建工程抵押的風險
1、建設工程價款優(yōu)先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。
2、稅收優(yōu)先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務機關征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。
(六)共有財產(chǎn)抵押的風險
根據(jù)《擔保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。
(七)抵押房產(chǎn)評估價格的風險
目前，評估機構管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。
(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。
