"訂金"和"定金"有何區(qū)別?簽訂認購書并交納定金后，商品房認購人因與開發(fā)商無法就合同條款達成一致而未簽訂合同時，開發(fā)商有權沒收定金嗎?
所謂"訂金"，并不是一個規(guī)范的法律概念，其不具有擔保的功能，當買房人不能履行合同時，并不當然喪失要求返還訂金的權利;而當開發(fā)商違約時，買房人也不能要求雙倍返還訂金。但這并不意味著違約方無需承擔違約責任，守約方仍可依據(jù)合同和法律的規(guī)定要求違約方承擔違約責任。
"定金"則是法律明確規(guī)定的一種擔保方式，買房人在交納定金后不履行合同義務的，開發(fā)商有權沒收定金;而當開發(fā)商在收受定金后不履行合同義務的，買房人可以要求雙倍返還定金。定金應以書面形式約定，數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。
在實踐中，開發(fā)商在與買房人簽訂《商品房買賣合同》前，通常會要求買房人簽署認購書并繳納定金，認購書中一般僅寫明房號、購房價款及約定的簽約時間，對雙方具體權利義務并無明確規(guī)定。認購書中同時規(guī)定，買受人未在規(guī)定的期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同的，開發(fā)商有權沒收定金;開發(fā)商將房屋賣與他人而不能與買受人訂立合同的，開發(fā)商雙倍返還定金。然而，當雙方簽署正式合同時，買房人往往會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同條款中存在不公平條款，并提出修改要求，但開發(fā)商通常不同意修改，致使雙方最終未能達成一致訂立合同。在此情況下，未能訂立合同的原因不能歸責于任何一方，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，開發(fā)商無權沒收定金。
需提醒買房人的是，在發(fā)生上述情況時，買房人一定要注意保留相應證據(jù)，以免發(fā)生糾紛時開發(fā)商不予認可。證據(jù)的形式可以是開發(fā)商出具的證明，證明雙方未能簽訂合同的原因是雙方無法就合同條款達成一致;如開發(fā)商拒絕出證，買房人也可以將自己對合同的爭議意見整理出來，以特快專遞的形式寄給開發(fā)商，并給自己備份。因特快專遞往往有留底，萬一發(fā)生糾紛，開發(fā)商也難以推托。
但是，在實踐中有些精明的開發(fā)商在認購書中會寫明"合同文本為本認購書的附件，認購人已認真閱讀并無異議"，若認購人簽署了該認購書，則應視為已了解并同意合同文本中的條款，屆時如再以合同中存在不公平條款為由而拒絕簽訂合同，開發(fā)商將有權沒收定金。因此，認購人一定要認真閱讀認購書，如合同文本作為認購書附件的，對合同文本也要認真閱讀，在確定無異議后再簽署。
