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查封房產(chǎn)中對被執(zhí)行人唯一居所的認(rèn)定
作者：高海濤發(fā)布時間：2007-10-26
一、我國法律規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下的房屋均可查封。
我國法律明確規(guī)定，對于登記在被執(zhí)行人名下的房屋均可以采取查封措施。這一規(guī)定是為了限制相關(guān)權(quán)利人為躲避履行法律義務(wù)而擅自對房屋進行處分。同時，我國法律還規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
由此可見，只有準(zhǔn)確認(rèn)定被執(zhí)行人居住房屋的唯一性，才能合法的對其居住房屋采取相應(yīng)的強制執(zhí)行措施。對于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，只能通過查封的方式，控制房屋權(quán)屬的惡意轉(zhuǎn)變，對被執(zhí)行人起到一定的督促震懾效果，客觀上約束被執(zhí)行人積極履行生效法律文書的內(nèi)容，但不能拍賣、變賣或者抵債。而對于非唯一生活必需住房的房屋，應(yīng)當(dāng)采取必要的拍賣、變賣或強制管理等措施，實現(xiàn)房屋的經(jīng)濟收益或者所有權(quán)交易價值，全面清償被執(zhí)行人的法定債務(wù)。
二、執(zhí)行實踐中的難題是如何認(rèn)定被執(zhí)行人“必需居住房屋”。
當(dāng)前，對于如何認(rèn)定被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的“必需居住房屋”，法律沒有明確的規(guī)定。執(zhí)行實踐中，法院一般不單純以登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，而是同時考察被執(zhí)行人必要共同生活家屬的房屋居住情況，分以下幾種情況：
1、被執(zhí)行人實際居住的房屋未必登記在其名下，但可以認(rèn)定為被執(zhí)行人的有效住所。
隨著不動產(chǎn)登記制度的健全，當(dāng)事人從事經(jīng)營活動的需要，導(dǎo)致房屋權(quán)屬登記頻繁，特別是部分當(dāng)事人從惡意逃避債務(wù)角度出發(fā)，有意將房屋權(quán)屬登記在配偶、父母、子女等近親屬名下，一旦產(chǎn)生訴訟糾紛時可以以此為躲避執(zhí)行的理由。
因此，執(zhí)行實際中，法院不單以房屋是否登記在被執(zhí)行人名下而認(rèn)定其是否有住房，只要被執(zhí)行人存在與近親屬共同正常生活的居所，即使房屋權(quán)屬是登記在共同生活的近親屬名下，也應(yīng)可認(rèn)定此房屬于被執(zhí)行人的住房，從而為確認(rèn)被執(zhí)行人是否有第二處住房奠定基礎(chǔ)。
2、被執(zhí)行人的臨時住房或租賃場所能否被認(rèn)定為“第二處房屋”？
執(zhí)行實踐中有一類情況，被執(zhí)行人與其共同生活的親屬擁有一套商品樓房，同時因從事生產(chǎn)經(jīng)營而又從第三人租賃房屋或者經(jīng)營場所，并且長期在租賃房屋從事日常生產(chǎn)生活，或者被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)購置了商品房，同時又在農(nóng)村承包集體土地從事畜牧養(yǎng)殖或者經(jīng)濟作物種植，為了生產(chǎn)便利和生活需要在承包土地上修建房屋或者臨時建筑長期居住，并將原居住商品房出租給第三人收益。
這種情況下，能否認(rèn)定被執(zhí)行人有兩處居住房屋而對其名下的商品房進行查封拍賣處理？盡管被執(zhí)行人的臨時住房或經(jīng)營場所具有滿足家庭日常生活居住的特性，因租賃而享有固定期限的房屋使用權(quán)，但畢竟不具有所有權(quán)性質(zhì)的對抗第三人侵占的效力，此種居住權(quán)益隨時可能滅失。但現(xiàn)實中被執(zhí)行人名下的所有權(quán)房屋卻又在不斷給其產(chǎn)生收益，權(quán)衡雙方當(dāng)事人利益，法院一般會對其享有所有權(quán)的房屋采取查封措施，由于被執(zhí)行人又有穩(wěn)定期間的臨時居所，可以由執(zhí)行法院通過強制管理的手段剝奪被執(zhí)行人一定期間對被查封房屋的使用收益權(quán)，這樣即保證了被執(zhí)行人家庭的根本居住房屋所有權(quán)不喪失，又以強制管理取得的收益實現(xiàn)了申請執(zhí)行人的法律利益。
3、農(nóng)村宅基地上的唯一住房認(rèn)定應(yīng)以宅基地使用權(quán)證明為依據(jù)。
目前，我國農(nóng)村土地屬于集體所有，集體經(jīng)濟組織成員可以戶為單位向村集體申請法定面積的宅基地修建住房。隨著城市化發(fā)展，此類具有集體身份屬性的房屋逐步開始在特定的村集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)人通過轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋可以獲取相應(yīng)經(jīng)濟收益。因此，如需對農(nóng)村宅基地房屋采取查封措施，應(yīng)考慮到以戶為單位申請房屋宅基地的特殊方式，不能以戶主作為認(rèn)定農(nóng)村房屋權(quán)屬的依據(jù)，如果被執(zhí)行人是屬于農(nóng)村宅基地申請的“戶（家庭）成員”，即可以對該戶農(nóng)村房屋采取查封措施。同時，為防止惡意轉(zhuǎn)讓，在被執(zhí)行人取得新的住所時可以向特定范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟組織成員拍賣、變賣該房產(chǎn)，實現(xiàn)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。