房地產案件執行的常用方式
由于房地產不同于其他財產，所以房地產案件的執行也有其一定的特殊性。首先房地產案件的執行標的是房地產及與房產有關的權利除了對房產享有的占有、使用、收益、處分等一般物權外，還有相關的租賃權、抵押權、土地使用權等等，其次，作為執行標的的房產都是特定的物，具有不可替代性，其價格也是特定的，房產的價格除了政策規定的確定因素外，還受地區、環境、年代、交通、總體規劃及市場因素等諸因素的影響，同一地區同一房型，也可能會出現不同的價格，因此須經有評估資格的專門機關的估價才能確定價格。再次，房產所有權與土地使用權必須一并執行，而且須經國家專門機關批準辦理登記手續。
根據以上特點，在執行房地產案件時，通常有以下幾種做法：
1、將執行標的拍賣或變賣后所得價款清償債務;
2、對拍賣、變賣不成的房產經債權人同意后，由債權人租賃，租金抵償債務，也可租給第三人，第三人應付的租金用于清償債務;
3、如果債務人已將房產抵押給其他債權人的，抵押期滿后經拍賣所得價款在抵押權人優先受償后余額用于清償債務;
4、如果雙方同意可將房產作價后直接折抵給債權人，差額部分實行多退少補;
5、如果執行標的是在建工程，在確認其所有權后予以查封，限定債務人履行債務，到期不履行的，委托拍賣行整體拍賣清償;
6、對土地使用權的執行。如果債務人只交了部分土地出讓金而取得土地使用權的，其土地使用權拍賣所得價款優先支付土地出讓金和國家稅收，余額清償債務。如果執行的房產的土地使用權是劃撥方式取得的，經土地管理部門，房產管理部門批準后該土地使用權連同地上建筑物構筑物一并拍賣。如拍賣底價中包含土地使用權的，拍賣成交后應將拍賣所得價款優先支付土地出讓金及稅收，余額清償債務，受讓人直接取得土地使用權。如拍賣底價中不包含土地使用權的在拍賣成交后所得價款清償債務，買受人向政府交納土地出讓金，并與土地管理部門簽訂國有土地出讓合同，正式取得土地使用權，但不能改變原有規劃土地的性質。
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