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司法鑒定涉及的房地產評估中存在的問題分析
隨著經濟糾紛、訴訟數量的增加，需要進行司法鑒定房地產評估業務的數量也越來越多，作為北京市房地產評估、土地評估的行業自律性組織，北京房地產估價師和土地估價師協會非常重視這類業務的發展。2007年9月28日上午，陳再進副會長、郭晉林秘書長、專家委員會鄧峰秘書長及協會有關人員與北京市高級人民法院及其下轄的十個法院執行系統的有關人員舉辦了座談會，專門就房地產評估、土地評估機構目前的執業狀況、存在的問題及下一步的規范發展進行了交流。
法院系統的同志們充分肯定了各入圍房地產評估機構的工作，房地產評估在解決雙方當事人糾紛、推動執行程序等方面起了積極的作用。同時也從執行人員的角度對工作中遇到的具體問題提出非常中肯的意見和建議，比如評估標的權屬如何認定、評估程序是否規范、評估報告內容是否全面等。對于法院的同志們提出的問題，協會領導表示將進一步梳理，屬于評估技術方面的，我們將制定相應的司法鑒定評估指引，規范評估技術；屬于作業程序方面的問題，我們將通過多種方式引導估價機構按程序辦事并提高服務質量；屬于違規行為的，我們將依據相關規定、自律準則等嚴肅處理，并配合法院做好入圍機構的更新淘汰制度的落實。
作為與會者，筆者從一名房地產估價師的視角對會議涉及的問題進行了總結，供同行們參考。
首先，司法鑒定涉及的房地產評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。其次才是房地產價格評估行為，是具備房地產估價司法鑒定執業資格的司法鑒定機構接受司法機關、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產估價師估算、判斷估價對象房地產在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產評估活動中，房地產估價師除遵循《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》等有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。
實際工作中，司法鑒定房地產評估主要為確定房地產拍賣底價、確定抵債協議金額、延遲履行的執行等目的服務。
第二，由其特殊性決定房地產估價師在執業過程中應充分認知司法鑒定房地產評估業務的嚴肅性，從前期現場勘查、房地產權屬的調查認定、房地產估價師的簽字等細節上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執行程序，重則給雙方當事人造成難以挽回的經濟損失。
比如當法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應該立即承接業務，并在工作中與委托法院保持聯系，在合理時間內完成評估工作；同一項目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。
另外，在現場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業。如最基本的應按照約定準時到達現場；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現場勘察應該細致，避免出現漏評現象；評估公司最好派兩名估價人員進行現場勘查，并保證現場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。
第三，關于評估報告的具體內容，是雙方當事人最關注的部分。評估公司出具的估價報告應語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內涵準確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應與實際交付報告時間一致。
第四，關于增值服務的問題。按照評估規程，一個評估目的出具一份估價報告，相應的出具一個評估價格。司法鑒定房地產評估業務中有些特殊情況，如為抵債目的進行評估，因為抵債協議確定后房地產要過戶，委托方除要明確抵債房地產價值外，還需要了解房地產過戶所涉及的稅費種類、數額，尤其是土地增值稅的情況；對于拍賣后需要補繳土地使用權出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數額等。筆者認為，在評估工作前期應充分了解委托方的評估目的及房地產擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評估機構可以為委托方提供類似的增值服務；如果工作量較大，可以與委托方協商適當增加評估費用。
第五，評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產權屬的工作，但有的區、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產權屬認定工作帶來不便。如果北京高級人民法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協調這項工作，具體操作仍由評估公司來做，權屬認定工作將更為順暢。
再如估價報告有效期的問題，目前房地產市場價格波動較大，評估公司出具的房地產估價報告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結但評估報告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點，雙方協商解決好這個問題。