隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房價的高漲直接導(dǎo)致了房屋交易所產(chǎn)生的稅費節(jié)節(jié)升高，尤其是通過贈與方式過戶房屋所需繳納的稅費讓很多老百姓望而卻步。為了避免高額的稅費，很多父母通過買賣的形式將房屋過戶給子女，但真實的意圖實際上是無償?shù)馁浥c。但是，是否只要是父母與子女簽訂了房屋買賣合同就能夠推定為贈與呢?也不盡然。
那么，在遇到這種特殊情況的時候，就需要律師深度剖析案情，最大程度地還原事實的真相，奉行“以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的原則來向法庭作出有理有據(jù)的陳述，爭取法官的采信。近期我在辦理的一個案件，就是案情看似與其他同類型的案件相同，卻在申請高院再審后發(fā)回重審的案例。
案情簡述如下：劉老太和林老頭一共生了四個子女，即林甲、林乙、林丙、林丁。上世紀(jì)八十年代，劉老太名下的一套私房動遷，共分得了四套房屋，其中兩套分別給了林甲和林乙，另外兩套房屋的產(chǎn)權(quán)一套寫在劉老太的名下，一套寫在了林老頭的名下。2005年，林老頭去世。2009年，由于劉老太年老體弱需要錢治病、養(yǎng)老，就想將房屋出售來換取錢款，林丁知道后找到劉老太，表示想購買該房屋，并承諾會好好照顧劉老太，為她養(yǎng)老送終。劉老太相信了林丁的話，就和林丁簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》，以低于市場價的優(yōu)惠價格將其自己名下的那套房屋出售給林丁，基于母女關(guān)系將合同條款簡化了，僅約定了房屋過戶的日期，沒有對房款的支付時間和支付方式進(jìn)行約定。簽訂合同不久后，劉老太與林丁辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。此后的兩年，劉老太一直向林丁索要房款，但是林丁總是借故不付，甚至不再照顧劉老太。2011年，林丙起訴到法院要求繼承林老頭名下的財產(chǎn)，經(jīng)法院調(diào)解后，所有繼承人均同意林老頭名下的房產(chǎn)由林丙繼承。2012年，長期索要房款無果，劉老太無奈向法院起訴要求林丁支付購房款。
一、二審法院經(jīng)審理后均認(rèn)為，由于劉老太和林丁簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》僅約定了房價款以及過戶日期，有關(guān)房屋買賣的付款期限、方式、房屋交付日期等主要條款均未作約定，而在簽訂合同時及過戶后劉老太均居住其中，而其他子女均通過動遷或繼承的方式獲得了另三套房屋，所以最終認(rèn)定劉老太是以買賣的形式將房屋贈與給了林丁，并未支持劉老太的訴訟請求。
二審判決后，劉老太找到了我們律師事務(wù)所，由我來承辦該案高院的再審申請階段。在仔細(xì)聽取了當(dāng)事人對案件事實的描述后，我分別前往該案的一、二審法院，調(diào)取了所有案卷材料，在對所有材料進(jìn)行詳盡的研究后，形成了清晰的代理意見：第一，雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實意思表示，符合法律規(guī)定，未就某些條款進(jìn)行約定，并不影響合同其他條款的繼續(xù)履行，且基于親情與信賴，在轉(zhuǎn)讓房屋時沒有對細(xì)節(jié)條款進(jìn)行約定并簡化了合同條款的行為也符合交易習(xí)慣以及常理；第二，劉老太在簽訂合同以及過戶后仍繼續(xù)居住在房屋內(nèi)的原因就是因為林丁遲遲未支付購房款；第三，其他子女獲得了房屋并不能當(dāng)然地推斷林丁作為劉老太的子女也應(yīng)該獲得相應(yīng)的房屋；第四，在沒有任何的證據(jù)可以證明雙方就房屋存在贈與關(guān)系的前提下，推斷是以買賣的形式實現(xiàn)贈與是沒有法律依據(jù)的；第五，劉老太是年逾八十的老人，若將房屋買賣的行為認(rèn)定為贈與，直接侵害老年人的合法權(quán)益。
高院對該案進(jìn)行審查后，認(rèn)為我方的再審申請符合《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，裁定指令二審法院再審本案。這個案例也給大家敲了個警鐘：即便是再親密的關(guān)系，如果涉及到錢款、房屋等財產(chǎn)的交易，還是要簽訂詳盡的書面協(xié)議，對各方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定，防止糾紛的發(fā)生。作為律師，面對案件事實存在爭議、各方說法不一的情況，則要抽絲剝繭理出案件事實，贏得法官的信任和采納。
