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  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
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    律師提醒 假結(jié)婚騙購(gòu)房過(guò)不了戶(hù)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:945 ℃

      北京出臺(tái)限購(gòu)令以來(lái),很多外地人購(gòu)房被限制,由此催生出了一批“假結(jié)婚騙購(gòu)專(zhuān)業(yè)戶(hù)”,通過(guò)假結(jié)婚再離婚等方式,企圖使對(duì)方取得購(gòu)房資質(zhì)而從中獲利。

      外地人劉先生花5萬(wàn)元托中介給找了一名京籍女子假結(jié)婚,買(mǎi)房后在過(guò)戶(hù)時(shí),卻被告知該女有多次房屋交易而不能過(guò)戶(hù)。這下不僅“假丈夫”著急了,連累到賣(mài)房人也急了。怎么辦?

      案情聚焦

      花5萬(wàn)辦假結(jié)婚

      過(guò)戶(hù)遭拒絕

      今年3月初,家住北京的王女士將自己名下的一套房屋出售給了劉先生,當(dāng)時(shí)是通過(guò)中介公司成交的。劉先生是外地人,但是他與擁有北京戶(hù)口的李女士結(jié)婚了,因此購(gòu)房網(wǎng)簽順利通過(guò)了。

      在雙方簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定:王女士將位于北京市的兩居室出售給劉先生,房屋總價(jià)款為180萬(wàn)元;雙方于合同簽訂后90日內(nèi)過(guò)戶(hù)。

      劉先生按時(shí)支付了定金及首付款,后來(lái)銀行通知貸款審批通過(guò),雙方商定5月20日去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。當(dāng)日,中介公司的工作人員陪同前往,卻不料經(jīng)房管局工作人員核查,近期內(nèi)劉先生的配偶即京籍的李女士多次進(jìn)行房屋交易,涉嫌用不正當(dāng)方式幫助外地人逃避限購(gòu)政策,因此,房管局拒絕為雙方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

      三方一起回中介公司協(xié)商解決此事。買(mǎi)受人劉先生怒火沖天:“我給你們中介5萬(wàn)元,你們就是這么給辦資質(zhì)的!現(xiàn)在過(guò)不了戶(hù),你們說(shuō)怎么辦吧?”這時(shí)王女士才知道,劉先生花了5萬(wàn)元讓中介公司幫他找京籍女子結(jié)婚,來(lái)騙取購(gòu)房資質(zhì),達(dá)到過(guò)戶(hù)的目的,結(jié)果卻被房管局工作人員識(shí)破了。

      眼看合同履行到最后一步,卻沒(méi)想到發(fā)生這樣的事情。“本來(lái)我是想賣(mài)了自己的小房子,再買(mǎi)大房子的,現(xiàn)在由于買(mǎi)方的原因過(guò)不了戶(hù),除了定金外,其余購(gòu)房款我都無(wú)法拿到,房子也已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽,無(wú)法再賣(mài)了,這可怎么辦?”王女士心急如焚。

      律師評(píng)析

      買(mǎi)房人構(gòu)成違約 需承擔(dān)違約責(zé)任

      北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師認(rèn)為,此案雙方簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效,現(xiàn)在由于買(mǎi)受人資質(zhì)的問(wèn)題,導(dǎo)致房屋無(wú)法正常過(guò)戶(hù),出賣(mài)人在合同履行期限內(nèi)已經(jīng)積極履行了配合過(guò)戶(hù)的義務(wù),且出賣(mài)人不存在任何違約的情形。因此,不能過(guò)戶(hù)并非出賣(mài)人原因所致。如果超過(guò)合同約定的履行期限,雙方仍舊無(wú)法完成過(guò)戶(hù)手續(xù),那么買(mǎi)受人的行為就構(gòu)成違約。

      如果最終無(wú)法過(guò)戶(hù),王女士可以依法要求解除合同,并要求買(mǎi)受人劉先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

      中介公司存在過(guò)錯(cuò) 屬違規(guī)操作

      此案中,中介公司收取買(mǎi)受人5萬(wàn)元錢(qián),并承諾幫助購(gòu)房人解決資質(zhì)問(wèn)題,李松律師認(rèn)為這種做法是違規(guī)的。

      中介公司作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)知道幫助購(gòu)房人辦理資質(zhì)并收取相關(guān)費(fèi)用是違反規(guī)定的,但中介公司仍舊鋌而走險(xiǎn),以此為誘餌促成雙方交易,進(jìn)而達(dá)到其收取居間服務(wù)費(fèi)的目的,顯然中介公司是存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)的。

      對(duì)于上述情況,建議買(mǎi)受人可依法向房屋所在地的主管行政機(jī)關(guān)進(jìn)行投訴或反映問(wèn)題,相關(guān)行政機(jī)關(guān)會(huì)依法予以嚴(yán)肅查處,興許買(mǎi)受人的損失能最大限度地挽回。

      李律師提醒購(gòu)房人在沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)時(shí),一定不要盲目輕信中介公司工作人員作出的各種承諾。此案中劉先生不僅5萬(wàn)元白花了,而且最終也未能達(dá)到購(gòu)房的目的,還需向出賣(mài)人承擔(dān)巨額的違約責(zé)任,可謂偷雞不成反蝕一把米。

      假結(jié)婚騙購(gòu) 今后買(mǎi)房可能被限

      自2011年2月北京出臺(tái)限購(gòu)令以來(lái),很多外地人購(gòu)房被限制,由此催生出諸如“假結(jié)婚”取得購(gòu)房資質(zhì)的非正當(dāng)方式。

      雖然雙方辦理了結(jié)婚登記,但是雙方結(jié)婚只是一個(gè)形式,實(shí)質(zhì)上是為了方便劉先生購(gòu)房而采取的規(guī)避限購(gòu)令的行為,從法律意義上講,這屬于以合法形式掩蓋非法目的。

      2013年北京市出臺(tái)的“新國(guó)五條”中明確規(guī)定:“對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭,不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買(mǎi)住房。構(gòu)成犯罪的,將依法追究刑事責(zé)任。”

      李松律師指出,京籍李女士多次以結(jié)婚、離婚的方式,幫助外地人騙取北京市購(gòu)房資質(zhì),雖然其行為暫時(shí)還不能使其承擔(dān)法律上的責(zé)任,但是對(duì)日后她在京購(gòu)房將產(chǎn)生直接影響,相關(guān)監(jiān)管部門(mén)很有可能在一定時(shí)期內(nèi)限制其購(gòu)房。

      如果中介公司通過(guò)辦理假的結(jié)婚證,來(lái)協(xié)助購(gòu)房人騙取購(gòu)房資質(zhì),則涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文證件、印章罪,相關(guān)責(zé)任人有可能被依法追究刑事責(zé)任。

      假結(jié)婚購(gòu)房 風(fēng)險(xiǎn)大隱患多

      結(jié)合多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn),李松律師認(rèn)為,通過(guò)假結(jié)婚購(gòu)房存在多重風(fēng)險(xiǎn)及隱患。 首先,如果雙方辦理的是真的結(jié)婚證,則購(gòu)房行為發(fā)生在婚后,理論上應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),若離婚時(shí)對(duì)方提出分割財(cái)產(chǎn)的要求,則實(shí)際購(gòu)房人的利益有可能蒙受巨大的損失。

      其次,我們國(guó)家《婚姻法》明確規(guī)定婚姻自由,如果結(jié)婚購(gòu)房后,對(duì)方拒絕離婚,則實(shí)際購(gòu)房人可能還要通過(guò)司法訴訟等方式才能達(dá)到目的,不僅浪費(fèi)時(shí)間金錢(qián),同時(shí)也會(huì)給當(dāng)事人的生活造成極大的負(fù)面影響。

      再者,如果雙方辦理的是假的結(jié)婚證,則很可能涉嫌觸犯刑事犯罪,一旦被查處,相關(guān)人員將被依法追究刑事責(zé)任,那將更加得不償失,追悔莫及。

      李松律師同時(shí)呼吁相關(guān)主管部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管,不要使某些人最終鉆過(guò)政策的空子,否則國(guó)家政策將形同一紙空文,毫無(wú)約束力。“雖然我國(guó)法律規(guī)定了結(jié)婚、離婚自由,但是對(duì)一定時(shí)間段內(nèi)結(jié)婚、離婚次數(shù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲蛟S能夠有效地抑制那些投機(jī)人的不軌行為。” J151

      律師提醒

      李松律師提示大家不要抱僥幸心理,企圖通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)規(guī)避?chē)?guó)家的相關(guān)限購(gòu)政策。一旦被發(fā)現(xiàn),不僅過(guò)戶(hù)過(guò)不了,反而會(huì)給自己造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失,甚至可能陷入訴累之中。而作為出賣(mài)人來(lái)說(shuō),可通過(guò)合法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益,盡量將損失降至最低。

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