在二手房交易中，往往通過(guò)中介來(lái)達(dá)成一致。依據(jù)公證法、房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例及有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，是可以通過(guò)公證委托授權(quán)來(lái)辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)的。那么公證委托授權(quán)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)候需要注意什么呢?律師為您分析。
今年五月份中旬，市區(qū)青山湖的趙先生有套兩居室的老房子想出售，于是就將出售信息掛在中介，因?yàn)閮r(jià)格開(kāi)的不是很高，房屋環(huán)境還滿(mǎn)不錯(cuò)，掛出后不斷有人來(lái)看房子。一段時(shí)間后，有位買(mǎi)家看中這套房并決定買(mǎi)下。隨后，雙方約定在中介簽署中介購(gòu)房協(xié)議。購(gòu)房合同約定：賣(mài)方在簽署協(xié)議后要把房產(chǎn)證件押在中介，然后買(mǎi)方支付5000元的誠(chéng)意金，簽署合同后賣(mài)房在三個(gè)工作日到公證處辦理授權(quán)委托公證，授權(quán)買(mǎi)方辦理房屋過(guò)戶(hù)的一切手續(xù)，及簽署一切法律文書(shū)。辦理完公證后三十日內(nèi)買(mǎi)方房款付清。趙先生覺(jué)得公證授權(quán)條款有些不妥。但是中介和買(mǎi)方反復(fù)做趙先生的工作，并對(duì)他說(shuō)：都是按行業(yè)規(guī)定，很多人都這樣，沒(méi)問(wèn)題，再說(shuō)都是格式合同，不用擔(dān)心。
不過(guò)，趙先生考慮再三，還是沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)簽下這份合同，覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)。基于這種心理，趙先生打進(jìn)本報(bào)熱線(xiàn)，詢(xún)問(wèn)如何才能保證他的這次交易安全進(jìn)行?如何才能規(guī)避代簽二手房的風(fēng)險(xiǎn)?
律師分析
在二手房交易中，往往通過(guò)中介來(lái)達(dá)成一致。依據(jù)公證法、房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例及有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，是可以通過(guò)公證委托授權(quán)來(lái)辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)的。我國(guó)民法通則也規(guī)定“代理人有權(quán)在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義從事民事法律行為，該法律行為對(duì)被代理人發(fā)生法律效力。”就本質(zhì)而言，授權(quán)委托公證就是讓被授權(quán)方具備民法上被代理人的身份。而且這種身份通過(guò)法律程序予以了公證，具備了公信力，具備法律效力的。如果賣(mài)方在出售房產(chǎn)時(shí)忽視這個(gè)條款，對(duì)全權(quán)委托的公證授權(quán)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，辦理了全權(quán)授權(quán)委托公證的話(huà)，容易引發(fā)一房二賣(mài)和資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可能給一些違法中介或惡意炒房人有機(jī)可乘。
首先是一房二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。
公證授權(quán)書(shū)授權(quán)“買(mǎi)方辦理房屋過(guò)戶(hù)的一切手續(xù)，及簽署一切法律文書(shū)”也即全權(quán)代理。買(mǎi)方如果隱瞞出售方與賣(mài)房的本合同，其單獨(dú)以代理人的身份將房產(chǎn)出售于第三人，如果辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。第三人以合理的價(jià)格取得，則房產(chǎn)的所有權(quán)歸第三人所有。于是就導(dǎo)致了出售方在房款還沒(méi)拿到，房產(chǎn)已經(jīng)在第三人名下的境地。就算是追究買(mǎi)方違約責(zé)任，要回房產(chǎn)在法律也是非常難，因?yàn)榫退闶琴I(mǎi)方無(wú)權(quán)代理的情形，還存在物權(quán)法善意取得不動(dòng)產(chǎn)的情形。
其次就是出售方的資金風(fēng)險(xiǎn)。
如果買(mǎi)方惡意將房產(chǎn)出售，收取了該房屋的所有房款，相對(duì)于出售方則是極不利。
再次就是授權(quán)時(shí)間和付款時(shí)間如果存在一定期間。
給違法中介和惡意買(mǎi)方提供了炒房的機(jī)會(huì)。因?yàn)槭跈?quán)后買(mǎi)方完全可以將房子再次倒賣(mài)，從中牟利。并且在這個(gè)過(guò)程中，有可能替出售房做違法承諾或虛假承諾，以逃避相關(guān)稅收，損害出售方的權(quán)益。
授權(quán)委托書(shū)注意事項(xiàng)
盡管存在上述風(fēng)險(xiǎn)，并不是說(shuō)在出售房產(chǎn)時(shí)不要授權(quán)，因?yàn)榇碇贫犬a(chǎn)生也是基于效率，是為了遇事可假手于人提供方便，省去親臨現(xiàn)場(chǎng)的勞苦。趙先生遇到的問(wèn)題，在法律上完全是可控制的。例如公證委托授權(quán)盡量不要有全權(quán)授權(quán)及全權(quán)授權(quán)的表述，授權(quán)范圍、事項(xiàng)要明確。委托人可以在公證授權(quán)委托書(shū)上注明“簽正式購(gòu)房合同時(shí)，以業(yè)主本人簽名”來(lái)防止一房二賣(mài)。
