司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。
繼承房產(chǎn)需要過戶，即便各種手續(xù)齊全，但到房管局辦理的時候，房管局通常會提出，得先去公證處辦理公證。這樣的做法普遍存在，要辦過戶的當(dāng)事人或許也沒更多考慮，就到公證處繳納了一筆“公證費”
然而，你可能不知道，這個已沿襲許多年的做法，其依據(jù)是一份23前的通知—司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》(以下簡稱“聯(lián)合通知”)，按該“聯(lián)合通知”的要求，不管是法定的還是遺囑繼承房產(chǎn)，還是贈與、遺贈房產(chǎn)，只要到房管部門辦理過戶登記，都需要提前到公證機關(guān)辦理公證。
而昨日，成都商報記者了解到一個重要信息：這一份聯(lián)合通知，被最高人民法院最近公布的公報案例完全否定。最高法院指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定，但“聯(lián)合通知”不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，與《物權(quán)法》《繼承法》等法律法規(guī)相抵觸，不能成為房管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。在最高法院的公報案例中，南京一位市民因為這事選擇打官司，并且告贏了房管局。
我們身邊，還不斷發(fā)生著不少強制公證，這些做法是否合法?不公證是否就沒有法律效力?……今起，成都商報將推出系列報道予以關(guān)注。
遺產(chǎn)留給戀人，辦理過戶遇障礙
最近，最高人民法院公報2014年第8期公告了一起南京市的行政訴訟案件，在法律界、公證行業(yè)及社會上引起很大關(guān)注。有律師稱，這一公報案例否定執(zhí)行了23年的繼承房產(chǎn)、贈與、遺贈房產(chǎn)過戶需要辦理公證才能過戶的做法，影響極大。
南京市江寧區(qū)雙龍大道833號南方花園A組團23-201室房屋所有權(quán)人為曹振林。2011年5月23日，曹振林親筆書寫遺囑，將該房產(chǎn)及一間儲藏室(8平方米)以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品無條件贈給一個名叫陳愛華的女士。2011年6月22日，曹振林去世。
之后不久，受贈人陳愛華準(zhǔn)備辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但被拒絕。當(dāng)陳愛華再次申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱江寧區(qū)住建局)以“遺囑未經(jīng)公證，又無‘遺囑繼承公證書’”為由，答復(fù)不予辦理遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
為此，陳愛華向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請求要求法院確認被告江寧區(qū)住建局拒為原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的行為違法。“這個訴訟實在屬于無奈之舉。”陳愛華的代理律師李功成接受成都商報記者采訪時稱，陳愛華與立遺囑人曹振林屬于戀愛關(guān)系，由于曹生前沒有其他法定繼承人，于是通過立遺囑的方式將自己的財產(chǎn)留給了戀人陳愛華。
“在第一次被拒絕過戶登記后，陳愛華也去申請了公證，由于找不到曹的法定繼承人，遺囑公證辦不了。”李功成律師說，無奈之下，陳愛華只能選擇行政訴訟，起訴江寧區(qū)住建局不作為，要求其辦理過戶登記。
辦案法院：“聯(lián)合通知”不能作為依據(jù)
雙方爭議焦點集中在了1991年司法部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的“聯(lián)合通知”的效力問題上。江寧區(qū)住建局之所以拒絕為陳愛華辦理登記，其依據(jù)正是這份“聯(lián)合通知”的第三條規(guī)定：要求受贈人必須持“贈與公證書”或“贈與合同公證書”及相關(guān)手續(xù)，才能為其辦理過戶登記。
經(jīng)過審理，江寧區(qū)法院認為，這份“聯(lián)合通知”不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。據(jù)此，法院判決江寧區(qū)住建局限期為陳愛華辦理過戶登記。
此案進入二審后，由于住建部門撤回上訴，一審結(jié)果就此生效。
“判決生效后，江寧區(qū)住建局很快就辦理了過戶。”李功成律師介紹，案件持續(xù)了兩年多，在訴訟過程中，法院也多次協(xié)調(diào)，希望住建部門能主動把過戶登記給辦了，但住建部門一直不辦理，法院最終下達判決書，認定住建部門要求公證依據(jù)的“聯(lián)合通知”違反法律規(guī)定，不能成為必須公證的依據(jù)。律師說，陳愛華案件的勝訴，引起了南京當(dāng)?shù)氐膹V泛關(guān)注。
“聯(lián)合通知”與法律相抵觸
南京陳愛華訴江寧區(qū)住建局一案的辦案法院向成都商報記者提供了案件的承辦法官、南京市江寧區(qū)人民法院朱靜對于此案的一些思考和感受的書面材料。
辦案法院法官:
“聯(lián)合通知”人為增加負擔(dān)
朱靜法官指出，“聯(lián)合通知”屬于規(guī)章以下的規(guī)范性文件，其效力低于《物權(quán)法》《繼承法》及《房屋登記辦法》，不應(yīng)將“聯(lián)合通知”規(guī)定的與上位法相抵觸的內(nèi)容作為繼承房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定要件。“更何況行政行為的實施還應(yīng)合乎合理性要求，‘聯(lián)合通知’將遺囑公證作為繼承房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法定要件，在人為增加相對人負擔(dān)的同時，不適當(dāng)?shù)販p輕了房地產(chǎn)管理機關(guān)在辦理登記手續(xù)時的審慎審查義務(wù)及其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，有悖合理性原則。”朱靜表示。
最近，最高人民法院公報2014年第8期公告了南京這起行政訴訟案件，并引發(fā)關(guān)注。最高法院以“裁判摘要”的形式闡明如下：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。
南京住建局:
公告無異議就可辦理過戶
“據(jù)我了解，今年年初，南京市住建部門有新的精神，對類似陳愛華案件的情況，不再要求必須公證。只要申請人有證據(jù)證明繼承房產(chǎn)的手續(xù)齊全且真實合法，經(jīng)過公告無異議后，則可以直接辦理過戶登記。”李功成稱。
但這一說法沒有得到住建部門的正面印證，不過，成都商報記者通過服務(wù)電話，咨詢了南京市住建局和江寧區(qū)住建局房屋登記部門，均表示如果手續(xù)齊全，公告無異議后，可以辦理相關(guān)房產(chǎn)登記。
