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　　在實行對抗主義的國家，登記機(jī)關(guān)只進(jìn)行形式審查，所耗費(fèi)的制度成本較低。而登記要件主義要求登記機(jī)關(guān)對登記申請事項負(fù)有實質(zhì)的審查義務(wù)，但如果登記機(jī)關(guān)對法律行為的實質(zhì)內(nèi)容負(fù)有審查義務(wù)，審查法律行為的內(nèi)容是否合法，是否違反公序良俗，將增加登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)，并導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯誤的增多，從而影響登記機(jī)關(guān)的信用。因此，德國法以物權(quán)行為無因性理論將審查的范圍局限于物權(quán)行為，根據(jù)其物權(quán)理論，物權(quán)合意是物權(quán)變動的唯一根據(jù)。在物權(quán)合意存在于債權(quán)合同的履行行為中時，債權(quán)合同是原因行為，但原因行為的無效或者撤銷不能導(dǎo)致物的履行行為的當(dāng)然無效和撤銷（此所謂物權(quán)行為的無因性）。因此，登記審查只涉及物權(quán)行為本身，并不考量作為原因的債權(quán)行為的合法有效性。而物權(quán)行為是一個道德中立的行為，其違反法律和善良風(fēng)俗的情況較少，無需登記機(jī)關(guān)做深入的調(diào)查，所以，盡管德國法把登記作為物權(quán)變動的生效要件，強(qiáng)加了國家的審查干預(yù)，但是，同時又利用物權(quán)行為無因性理論切斷了國家進(jìn)一步深入干涉私生活的路徑，并且把物權(quán)變動的基石牢牢地扎在當(dāng)事人的意志自由之上。從而形成了德國物權(quán)法上的審查原則：物權(quán)行為獨(dú)立與無因基礎(chǔ)上的實質(zhì)審查主義。 　　我國相關(guān)法律并未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記系采形式審查還是實質(zhì)審查制，而登記機(jī)關(guān)在實踐操作中均采取所謂的形式審查制，即登記機(jī)關(guān)只對申請人應(yīng)提交的登記申請，不動產(chǎn)權(quán)屬證明文件，物權(quán)變動意思證明材料等申請材料是否齊備、是否合乎規(guī)范要求進(jìn)行審查，而無須對當(dāng)事人的意思表示及其所涉及的不動產(chǎn)權(quán)屬是否與客觀事實相符進(jìn)行“調(diào)查核實”。加之我國有關(guān)不動產(chǎn)登記缺乏嚴(yán)格的規(guī)范性，諸如存在應(yīng)當(dāng)記錄而未記錄、記錄保存不完整的情況，使得登記權(quán)利狀況與真實權(quán)利狀況不一致的情況甚為頻繁，從而影響到登記的效用。筆者認(rèn)為無論是實質(zhì)審查還是形式審查都只具有相對性，就不動產(chǎn)登記而言，所謂的形式審查并不意味著對真實性審查義務(wù)絕對放棄，不動產(chǎn)登記審查的相對形式化的目的在于防止登記機(jī)關(guān)對作為原因的法律行為的合法性與有效性進(jìn)行審查，從而減少行政權(quán)力介入私人交易領(lǐng)域的機(jī)會。