房地產登記的兩大漏洞亟須彌補 作者：法律快車（這是我代理原告的一起案件，非常具有典型性，最近法院出具了一審判決書判決原告勝訴，但該案帶來的思考卻遠未結束，希望敗訴能引起行政機關的高度重視，加強對登記人員的培訓和管理，提供登記水平，切實保障納稅人的利益。）
案例：
劉女士在2000年買了一套市價90萬元的房產，2001年她和李先生在美國結婚，2005年離婚，此后，她一直居住在美國。2008年，劉女士意外得知她的房產已被變更成別人的名字，于是急忙回國調查。經(jīng)過了解，原來是她的前夫李先生離婚后瞞著她，憑著他們的結婚證以及委托書等文件，將劉女士的房產先變更到李先生名下，再轉賣給他人。由于李先生已杳無音訊，因此劉女士一紙訴狀將房地產交易中心的主管部門即上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局告上法院，要求撤銷頒發(fā)給李先生的房地產權證。
法院經(jīng)審理后認為，李先生申請進行房地產登記時，雖然提供了申請書、委托書、身份證明等文件，但該委托書并不能證明劉女士本人的真實意思表示，登記機關對登記文件的真實性未盡嚴格審核的責任，因此被告房地產登記行為主要證據(jù)不足，且對原告的合法權益造成不利影響，因此判決撤銷頒發(fā)給李先生的房地產權證。
這個案件暴露出目前房地產登記中存在兩大漏洞，亟待彌補：
一、對域外形成的委托書、公證書的審核不嚴
本案中，李先生雖然向登記機關提供了署名為劉女士的委托書，并經(jīng)過美國當?shù)毓C員公證和中國駐外使領館認證，但公證員出具的公證書上清楚寫明，其公證內容是李先生在公證員面前宣誓“所附的授權委托書復印制是本人持有的文件的真實、正確和完整的副本”，這并不能證明劉女士委托李先生辦理委托事項的真實意思。
簡單地說，李先生拿著一張署名為劉女士的委托書到美國當?shù)氐墓C員面前宣誓說這個委托書是真實的，美國公證員只是對李先生的宣誓內容做了公證，而登記機關就是憑著這個公證辦理了房地產登記。
登記機關錯誤登記的原因是審核人員對美國的公證制度不了解。美國的公證制度較為寬松，當?shù)鼐哂幸欢ü帕Φ娜耸烤沙蔀楣C員，而美國是基督教國家，其公證中有一種叫“宣誓公證”，僅對宣誓內容進行證明，本案所涉公證就是這類公證。這類似于國內的“聲明”，如放棄繼承權的聲明，這些都只是對被公證對象單方陳述的證明。
由于法律制度的不同，國內公證員不會單獨對房地產登記委托書的“宣誓”或“聲明”進行公證，因此審核人員誤用國內公證的經(jīng)驗導致錯誤登記，而沒有審核作為權利人的劉女士是否有委托他人辦理房地產登記的真實意思。
二、配偶間房地產變更登記應提供現(xiàn)存婚姻狀況的證明文件
《上海市房地產登記技術規(guī)定（試行）》規(guī)定，在“登記為配偶一方所有的房地產變更為配偶另一方所有”申請登記時，申請人需要提供“婚姻關系證明”等文件。此處所指的“婚姻關系證明文件”應當是指申請人在申請時的“婚姻關系證明文件”，而非指申請人曾經(jīng)有過的“婚姻關系證明文件”，這點應當不言而喻。否則任何人都可以持《結婚證》將配偶名下的房產變更到自己名下，這必然會引發(fā)道德風險和大量民事糾紛。
在本案中，李先生申請登記時所提供的《結婚證》是2001年他和劉女士的婚姻關系證明，這只能說明他們曾經(jīng)存在婚姻關系，而不能說明他們在申請登記時還存在婚姻關系。所以，登記機關應當要求申請人提供至少是近期的，而不是數(shù)年前的婚姻關系證明。
