房屋登記審查
一、房屋登記的審查標準
房屋的登記審查，純粹的形式審查標準已很難為人們接受,比較常見的兩種代表性觀點，一是實質審查說;二是“形主實輔說”，即形式審查為主，實質審查為輔。一般認為，形式審查是指登記機構僅對申請人提交的材料是否齊備、合法等進行審查，而不及于實體法律關系或物權變動原因，而實質審查須兼顧二者。鑒于實質審查說缺少明確的立法依據與配套登記制度支撐，超越了現行登記機構的能力和職責范圍，于是有觀點主張，基于物權法和《房屋登記辦法》擱置了登記審查標準分歧,僅規定了不同情形下登記機構的具體職責,故應拋開爭議,從登記的程序與要件上以合理理性人的角度來界定,即所謂的要件審查或混合審查標準。
房屋登記審查中的問題,多肇始于登記公示的不動產權利狀態與利害關系人之間真實的民事法律關系可能存有沖突，甚至導致針對登記行為的行政訴訟，并在很大程度上取決于司法權對登記審查義務的合法性判定。由于法院在行政訴訟中以全面審查為原則，不動產登記審查的合法性不僅涉及申請材料形式上的問題，還涉及實體法律關系或物權變動原因。而要件審查在主要關注要件和程序的同時，并不否認對特定要件真偽的深度審查，其與“形主實輔”審查標準沒有本質區別。筆者認為，房屋登記機構總體上應以“形主實輔”為標準，履行合理審慎義務，主要對登記申請進行形式審查，如有《房屋登記辦法》第二十條規定登記條件中的”一致性”與”權利沖突”的合理懷疑，應針對該疑問作實質審查。
二、登記審查的具體內容和要求
實踐中，申請人提交的登記申請材料主要包括登記申請書、申請人身份證明、權屬證書或登記證明、權利來源證明文件以及其他必要材料。結合審查權限和能力，登記機構主要應圍繞《房屋登記辦法》第二十條登記條件中的“一致性”與“權利沖突” 規定,作如下審查：
1、審查權利來源證明文件，主要包括合同、繼承關系證明等。
由于登記機構既無權也無能力審查房屋權利變動原因或實體民事法律關系，而登記本身也只具有權利推定而非賦權或權利終極確認效力，故只需作形式上的審核，主要判斷其主體與登記申請人、客體和內容與登記申請書是否一致、與房屋登記簿的記載有無權利沖突。
2、審查申請人的身份證明。
現階段國內絕大多數的登記機構還沒有實現與公安戶籍身份查詢系統聯網對接，無法核實身份證的真實性。因此，登記機構僅對申請人的身份是否屬實負有合理的審核義務，原則上只需要審核身份證明是否有效、有無明顯偽造痕跡、號碼與登記檔案記載是否一致、申請人形象與身份證照片是否吻合。如果條件具備，登記機構應當對身份證的真實性負實質審查義務。
3、權屬證書或登記證明。
二者由登記機構頒發，故應對其真實性及有無權利沖突承擔實質審查義務。
4、國家機關依法制作的其他文書、證明文件。
主要包括合法建造房屋的證明、法院或仲裁機構的法律文書、有關機關出具的其他證明文件。登記機構對此無權作實質審查，只負形式審查義務，判斷其與申請登記的房屋、其主客體和內容與其他申請材料是否一致，有無權利沖突。
5、有關機構出具的證明，如竣工證明、測繪報告、公證文書等。它們主要來自中介機構，對相關事項具有較高的證明力，而且登記機構也沒有能力進行實質審查，只作形式審查即可。
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