12月22日《不動產(chǎn)登記暫行條例》全文公布后，立即引發(fā)了諸多關(guān)注和猜想。西安的王女士看了后想起自己2002年在自強路購買單位集資房，至今12年仍未拿到房產(chǎn)證。她想問不動產(chǎn)登記制度國家有沒有強制要求，是不是知道名字就可以查對方的不動產(chǎn)，公民所有的不動產(chǎn)都必須去登記嗎?
哪些人可以查詢不動產(chǎn)信息?必須是利害關(guān)系人和有關(guān)機(jī)關(guān)
記者昨日就有關(guān)問題向西安市房管局咨詢時，工作人員表示，就房產(chǎn)登記情況而言，按照暫行規(guī)定要求，并不是誰都可以隨意去查詢他人的房產(chǎn)狀況，如果要查詢，也必須是利害關(guān)系人和國家有關(guān)機(jī)關(guān)，或者經(jīng)過授權(quán)的相關(guān)部門才可以查詢。而就不動產(chǎn)包含的內(nèi)容而言，不僅僅是房產(chǎn)一項。
西安市房管局有關(guān)工作人員表示，對于大家關(guān)心的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，是不是可以以人查房的問題，確切地說是可以查，但是管理部門對查詢的主體有嚴(yán)格的要求：“該條例的第27、28條明確規(guī)定：只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)資料。查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢的目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的。”
有市民疑問：什么樣的人是權(quán)利人、利害關(guān)系人?
陜西法智律師事務(wù)所韓朝澤律師解釋說，不動產(chǎn)權(quán)利人指的是不動產(chǎn)權(quán)屬證明所記載的所有權(quán)人，“以房產(chǎn)證為例，房產(chǎn)證上登記的是誰的名字，誰就是權(quán)利人。”
韓朝澤律師表示，就房產(chǎn)而言，利害關(guān)系人必須是與該房屋的產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系，對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存有爭議，或者對權(quán)利內(nèi)容有爭議(如認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實際狀況不符，損害了自己的利益)等。而單純的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如借條)、調(diào)查合同對方資信等查詢，不能認(rèn)為是物權(quán)法上的利害關(guān)系。
韓朝澤律師解釋，在司法實踐中，房屋的利害關(guān)系人種類主要有4種：一種是與房屋交易有關(guān)系的當(dāng)事人。交易當(dāng)事人與登記權(quán)利人存在以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的各類合同關(guān)系，為了交易安全，可以查詢該房產(chǎn)的相關(guān)信息。比如市民張先生想要購買王先生的一套二手房，為了證實他所購買的這套二手房確實屬于王先生所有，張先生可以申請到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門查詢該不動產(chǎn)的歸屬情況。
第二種是與權(quán)利登記人因物權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議的人。例如某開發(fā)商將一套房屋同手賣給了張先生和王先生，造成一房兩賣的情況，為了查證該房產(chǎn)究竟屬于張先生還是王先生，作為利害關(guān)系人，張先生和王先生均可以申請到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門查詢該不動產(chǎn)的歸屬情況。
第三種是隱形共有人。韓朝澤律師解釋，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間的僅登記在一方名下的房產(chǎn)，未登記的共有人提供婚姻關(guān)系證明，也可以查詢婚姻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)。
第四種是繼承人、受贈人也屬于利害關(guān)系人。房屋繼承人(受遺贈人)提供身份證明，發(fā)生繼承(受遺贈)的事實證明，也可以查詢該房屋的登記信息和登記資料。
韓律師特別強調(diào)，以上利害關(guān)系人須提供房屋坐落、身份證明，與查詢房地產(chǎn)有利害關(guān)系的證明，方可查詢、復(fù)制登記簿中的相關(guān)信息。嚴(yán)禁以姓名(名稱)、身份證號為條件進(jìn)行查詢(查詢本人房屋信息和國家公檢法等機(jī)關(guān)的協(xié)助查詢除外)。
不動產(chǎn)登記制度有沒有強制要求?沒有強制性要求
按照條例規(guī)定，不動產(chǎn)登記的程序是怎么樣的?西安的王女士表示，自己2002年在自強路購買單位集資房，至今12年未拿到房產(chǎn)證。她想問不動產(chǎn)登記制度有沒有強制要求，公民所有的不動產(chǎn)都必須去登記嗎?
韓朝澤律師解析，目前我國的不動產(chǎn)登記制度尚在發(fā)展階段，不動產(chǎn)登記沒有強制性要求。按照條例規(guī)定，不動產(chǎn)登記的步驟為：申請人提出申請，遞交材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書面給出受理通知，最后完成登記(自受理登記申請之日起30個工作日完成)。
不動產(chǎn)登記自記載于不動產(chǎn)登記簿時就已經(jīng)生效，生效以后即可查詢。
申請不動產(chǎn)登記應(yīng)該準(zhǔn)備的材料包括：填寫登記申請書;申請人、代理人身份證明資料、委托書等;相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書;不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;與他人利害關(guān)系的說明材料;法律、行政法規(guī)以及條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料等。
還有很多人關(guān)心的是能否查詢海外資產(chǎn)。韓律師表示，不動產(chǎn)登記條例沒有涉及海外資產(chǎn)的登記和查詢，如果有查詢需要，必須依照不動產(chǎn)所在地國家法律進(jìn)行，可以委托國外的律師機(jī)構(gòu)和相關(guān)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查詢。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記誰會受益?權(quán)利人合法財產(chǎn)將受到保護(hù)
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，會產(chǎn)生什么樣的效力呢?
有關(guān)房產(chǎn)專家表示，首先可以實現(xiàn)“定紛止?fàn)?rdquo;的功能，“確定名分，止息紛爭，這是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最主要功能之一;其次，它可以保證不動產(chǎn)交易的安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個角度而言，該制度對打擊腐敗有不可小視的作用。同時該制度也可以有效減小房地產(chǎn)交易中的不安全因素，減少欺詐行為，如可以遏制開發(fā)商一房兩賣的情況，有利于摸清全國地產(chǎn)市場的基本狀況，有利于宏觀調(diào)控等。”
專家表示，通過不動產(chǎn)登記，可以獲得全國住房數(shù)據(jù)信息，共有居民住房多少套，多少套有人居住，多少套空置，政府在出臺相關(guān)房產(chǎn)政策就會有的放矢。
